Lån till kontantinsats

Går det att låna till kontantinsats?

Ja, hos vissa långivare går det att låna till kontantinsats, men alla långivare erbjuder inte kontantinsatslån. En låntagares möjlighet att låna till en kontantinsats förutsätter att denne har tillräckligt hög kreditvärdighet för att beviljas ett kontantinsatslån utöver det underliggande bolånet.

Gråzon gällande förbud om lån till kontantinsats

Bolånetaket som infördes av Finansinspektionen år 2010 förhindrar långivare med tillstånd att utfärda bostadskrediter att ge ut lån för finansiering av hela köpet när en bostad fungerar som säkerhet. Däremot finns det inget förbud mot att ge ut blancolån, till exempel privatlån, för att finansiera en kontantinsats på 15 procent av bostadens värde.

Det innebär att det finns en gråzon när det kommer till huruvida det är möjligt att låna pengar till en kontantinsats.

Vanligast med privatlån till kontantinsats

Privatlån är den typ av lån som i regel används vid lån till kontantinsatser. Orsaken till det är att privatlån erbjuds på högre lånebelopp, med längre löptid och till lägre ränta än andra lån utan säkerhet, till exempel SMS lån (snabblån).

Kontantinsatslån är i regel på stora lånebelopp som betalas av under lång tid. Därför passar privatlån särskilt bra för den som vill finansiera en kontantinsats inför ett bostadsköp.

Hur mycket får låntagare låna med kontantinsatslån?

Det finns ingen maxgräns för hur mycket det går att låna med ett kontantinsatslån. Det maximala lånebeloppet för privatlån är 100 000–800 000 kronor, men 250 000–500 000 kronor hos de flesta långivare. För att bli beviljad högsta möjliga lånebelopp för ett privatlån krävs dock hög kreditvärdighet, vilket relativt få låntagare har.

Rent teoretiskt är det möjligt att låna ett större lånebelopp än 800 000 kronor till en kontantinsats. Det går till exempel att ta två privatlån på 500 000 kronor vardera för att uppnå ett totalt lånebelopp på en miljon kronor. Det förutsätter dock att låntagaren har så pass hög kreditvärdighet att denne kan beviljas två olika lån på höga lånebelopp. Se mer: så mycket får du låna

Vilken ränta kan jag få på kontantinsatslån?

Räntan på kontantinsatslån, det vill säga privatlån, varierar mellan 4,36 och 22 procent. Det är i normala fall högre än räntan på det bolån kontantinsatsen är avsedd för. Räntan på ett kontantinsatslån sätts i regel utifrån låntagarens kreditvärdighet. Ju högre kreditbetyg låntagaren har, desto lägre ränta får denne.

Vid jämförande av kontantinsatslån bör låntagare fokusera på lånens representativa räntor istället för frånräntor. Representativ ränta är den ränta som flest låntagare får medan frånränta är den lägsta möjliga räntan inom ett räntespann. Den representativa räntan ger en mer rättvis bild av vilken ränta en låntagare kan beviljas på ett kontantinsatslån.

Vad är en rimlig ränta på lån till kontantinsats?

En rimlig ränta på ett lån till en kontantinsats är cirka 8,44–13,44 procent om det är ett privatlån. Enligt Credwises data får de flesta som tar ett privatlån en ränta i det spannet. Vad som är en rimlig räntesats på ett kontantinsatslån för dig beror dock på din kreditvärdighet.

Ju bättre kreditvärdighet du har, desto lägre ränta får du låna till. För en låntagare med hög kreditvärdighet kan en låneränta på mindre än 8,44–13,44 procent vara rimligt, och tvärtom för en låntagare med låg kreditvärdighet.

Vad kostar kontantinsatslån?

Kostnaden för ett kontantinsatslån varierar beroende på lånebelopp, ränta och löptid. Till exempel förväntas ett kontantinsatslån på 200 000 kronor ha en månadsbetalning på cirka 2 000–4 000 kronor. Ju längre löptid ett lån har, desto lägre blir månadskostnaden för lånet. Däremot blir lånets totalkostnad högre ju längre lånet löper.

Förr gick det att ta topplån till kontantinsatsen

Innan bolånetaket infördes år 2010 var det vanligt att dela upp bolån i två delar: bottenlån och topplån. Bottenlånet, som enligt Finansinspektionen kunde motsvara upp till 75–85 procent av bostadens värde (1), hade bostaden som säkerhet. Utöver det var det möjligt att låna upp till 95 procent av bostadens värde med ett topplån. (2)

Orsaken till att ett topplån hade högre ränta än ett bottenlån var att topplånet saknade säkerhet. Eftersom topplån saknade säkerhet medförde de högre kreditrisk för långivare än lån med en underliggande säkerhet. År 2010 införde Finansinspektionen bolånetaket som begränsade belåningsgraden av en bostad (den andel av en bostads värde som är belånad) till maximalt 85 procent (3). Därmed ersattes i praktiken upplägget med ett topplån av kontantinsatslån.

Finansinspektionen införde bolånetaket för att förebygga att långivare använde höga belåningsgrader som konkurrensmedel för bolån och för att minska risken för överbelånade bostäder (4). Att en bostad är överbelånad innebär att belåningen på bostaden överstiger bostadens marknadsvärde. Läs mer: topplån och bottenlån

För- och nackdelar med att låna till kontantinsats

Vilka för- och nackdelar som finns med att låna till en kontantinsats varierar beroende på vilken ekonomisk situation låntagaren befinner sig i och hur bostadsmarknaden ser ut. I slutändan är det upp till varje låntagare att avgöra huruvida det är värt att betala kostnaden för ett kontantinsatslån.

Fördelar med att låna till kontantinsats

Några fördelar med att låna till en kontantinsats är att låntagaren får möjlighet att:

• Komma in på bostadsmarknaden tidigare än annars. Genom att låna till en kontantinsats kan en låntagare få möjlighet att köpa en bostad tidigare än om låntagaren hade behövt spara ihop till hela kontantinsatsen.
• Köpa en bostad vid ett fördelaktigt tillfälle. Att köpa och sälja vid rätt tillfälle kan vara avgörande för att göra en lönsam bostadsaffär. Genom att låna till en kontantinsats kan en låntagare få möjlighet att köpa vid ett tillfälle denne inte hade kunnat köpa vid utan ett kontantinsatslån.
• Ta del av eventuella prisuppgångar på bostadsmarknaden. Historiskt sett har bostäder ökat i värde över tid. Endast de som haft råd att låna till bostäder har kunnat ta del av prisuppgångarna och tjäna pengar på dem. Genom att låna till en kontantinsats kan även låntagare som inte kan finansiera en kontantinsats med sparade pengar få möjlighet att ta del av bostadsmarknadens prisuppgångar. Det finns dock inga garantier för att en bostad kommer att öka i värde i framtiden.
• Köpa en dyrare bostad än annars. Genom att låna till en kontantinsats kan en låntagare få möjlighet att köpa en dyrare bostad än vad denne kunnat göra utan ett kontantinsatslån. För en del låntagare är ett kontantinsatslån det enda sättet att överhuvudtaget ha råd att köpa en bostad.

När det passar bra att låna till kontantinsats

Det kan passa bra att låna till en kontantinsats om låntagaren:

• Saknar sparkapital men har möjlighet att låna till låg ränta. En låntagare som kan beviljas ett kontantinsatslån med låg ränta kan med fördel låna till en kontantinsats. Har låntagaren däremot ett sparkapital är det i regel bättre att finansiera kontantinsatsen med sparade pengar. Se mer: låna till låg ränta
• Får en plötslig möjlighet till en bra bostadsaffär. En plötslig möjlighet till en bra bostadsaffär kan till exempel vara en möjlighet att köpa sin drömbostad eller att bli erbjuden att köpa en bostad till ett fördelaktigt pris.
• Har svårt att spara ihop till en kontantinsats medan bostadspriserna stiger. Stigande bostadspriser kan göra det svårt att spara ihop tillräckligt med pengar för att finansiera en kontantinsats. Ett kontantinsatslån kan därför passa bra för den som vill komma in på bostadsmarknaden men upplever att det tar för lång tid att spara till en kontantinsats. Värt att nämna är att historiskt stigande bostadspriser inte är en garanti för fortsatta prisökningar i framtiden.
• Har hög avkastning på sina befintliga investeringar. För en låntagare som har hög avkastning på sina befintliga investeringar kan det vara fördelaktigt att låta dessa vara och istället låna till en kontantinsats. Det förutsätter dock att avkastningen på investeringarna är högre än räntan på lånet för kontantinsatsen.

Nackdelar med att låna till kontantinsats

Några nackdelar med att låna till en kontantinsats är att låntagaren:

• Ökar sin skuldsättning och försämrar sin kreditvärdighet. Att ta ett lån, oavsett lånetyp, bidrar till ökad skuldsättning. Eftersom ett lån till en kontantinsats i regel är på flera hundra tusen kronor kommer lånet sannolikt återbetalas under flera års tid. Ju fler lån och krediter, och ju fler UC-förfrågningar en låntagare har i UC:s skuldregister, desto sämre kreditvärdighet får låntagaren. Vid ansökan om ett kontantinsatslån (privatlån) tas i regel alltid en kreditupplysning via UC.
• Löper ökad risk för överbelåning. En bostad som är mer belånad än vad marknadsvärdet på bostaden uppgår till anses vara överbelånad. Den som äger en överbelånad bostad kan i praktiken inte sälja bostaden och kvitta köpeskillingen mot de lån som tagits för att köpa bostaden. Om priset på bostäder sjunker löper de bostadsägare som tagit kontantinsatslån större risk för att bli överbelånade än de som betalat kontantinsatsen för sina bostäder med sparkapital.
• Betalar ränta och eventuella låneavgifter. När du betalar av ett kontantinsatslån tillkommer ränta på lånet. Dessutom tillkommer ofta andra låneavgifter, till exempel en uppläggningsavgift och aviavgifter. Det kostar alltså pengar att låna till en kontantinsats, men inte att spara ihop till en kontantinsats. Ju längre löptid ett lån har, desto högre blir lånets totalkostnad. Orsaken till det är ränta och eventuella avgifter betalas fler gånger ju längre lånet löper.
• Kan bli ekonomiskt sårbar om dennes ekonomiska förutsättningar förändras. Ju fler lån en låntagare har, desto högre blir risken att denne kan få problem med att betala av sina skulder vid förändrade ekonomiska förutsättningar. En låntagares ekonomiska situation kan till exempel förändras till följd av att denne förlorar sin inkomst eller att marknadsräntorna på lån höjs. Ju mer pengar som går åt till att betala av skulder varje månad, desto mindre pengar blir över till att täcka andra utgifter.

När det inte passar bra att låna till kontantinsats

Det passar i regel inte bra att låna till en kontantinsats om låntagaren:

• Är högt skuldsatt och har låg kreditvärdighet. En låntagare som redan är högt skuldsatt och har låg kreditvärdighet kommer sannolikt endast kunna beviljas ett kontantinsatslån med hög ränta. Ett kontantinsatslån med hög ränta är ofta relativt sett dyrt. Det finns även risk för att låntagaren inte beviljas ett kontantinsatslån över huvud taget. Låntagare som är högt skuldsatta och har låg kreditvärdighet kan till exempel få problem med att hyra boende och ta andra lån.
• Är osäker på hur dennes ekonomiska framtid kommer se ut. En låntagare som inte är säker på att denne kommer ha råd att betala tillbaka ett kontantinsatslån under lånets löptid bör avvakta med att låna till en kontantinsats. Ekonomisk osäkerhet inför framtiden kan till exempel bero på planer att gå ner i arbetstid eller en förväntan om framtida ökade utgifter.

Kontantinsatslån kan bakas in i bolån i efterhand

Den som tagit ett kontantinsatslån har möjlighet att baka in lånet i det underliggande bolånet vid ett senare tillfälle. Det förutsätter att belåningsgraden för låntagarens bostad sjunkit till under 85 procent. Det kan ske antingen genom att låntagaren amorterat på bolånet eller att bostadens värde har stigit och därefter omvärderats.

Orsaken till att en låntagare kan välja att baka in ett kontantinsatslån i sitt bolån är att privatlån, som används som lån till kontantinsatser, i regel har högre räntor än bolån. Enligt finansmarknadsstatistisk framtagen av Statistiska centralbyrån (SCB) var genomsnittsräntan på konsumtionskrediter, som huvudsakligen består av privatlån, 9,04 procent i mars år 2023. Genomsnittsräntan på bostadslån var 4,33 procent under samma tidsperiod (5).

Ju lägre belåningsgrad en låntagare har på sin bostad, desto mer utrymme har låntagaren att utöka sitt bolån och därefter baka in ett kontantinsatslån i bolånet.

Alternativ till att låna till kontantinsats

Tre alternativ till att låna till en kontantinsats är att:

• spara till en kontantinsats.
• använda pengar från en tidigare bostadsförsäljning
• låna till en kontantinsats av en privatperson.

Spara till kontantinsatsen istället för att låna

Att spara ihop till en kontantinsats är billigare än att låna till en kontantinsats. En låntagare kan räkna ut hur mycket som behöver sparas till en kontantinsats genom att multiplicera värdet på den bostad låntagaren tänkt köpa med 0,15. För en bostad som till exempel kostar 2 000 000 kronor krävs således en kontantinsats på 300 000 kronor (2 000 000 x 0,15 = 300 000).

Sparande kan även effektiviseras genom ökade inkomster och minskade utgifter eller genom att spara i ett finansiellt instrument som ger avkastning, till exempel ett räntekonto.

Att spara till en kontantinsats är i regel det sätt som kostar en låntagare minst och har lägst påverkan på dennes kreditvärdighet. Det beror på att låntagaren undviker skuldsättning och således inte försämrar sin kreditvärdighet. Ju bättre kreditvärdighet en låntagare har, desto bättre ränta och lånevillkor kan låntagaren erbjudas på det bolån som ska finansiera dennes bostadsköp.

Finansiera kontantinsatsen med pengar från en bostadsförsäljning

Det går att använda vinsten från en tidigare försäljning av en bostad för att finansiera kontantinsatsen vid ett nytt bostadsköp utan att beskatta vinsten först. För att slippa beskatta vinsten först vid en bostadsförsäljning krävs enligt Skatteverket att bostadsägaren köper en ny bostad inom ett år från det att denne sålt sin tidigare bostad, och att den nya bostaden har samma pris, eller är dyrare, än den sålda bostaden (6). Att “slippa” beskatta vinsten vid en bostadsförsäljning innebär således att betalningen skjuts fram tills låntagaren säljer sin nästa bostad.

Om en låntagare får tillträde till en ny bostad innan denne hunnit sälja sin befintliga bostad kan låntagaren beviljas ett tillfälligt lån kallat överbryggningslån. Ett överbryggningslån är en tillfällig lösning för att finansiera ett bostadsköp och betalas av när låntagaren får pengarna från sin försäljning.

Låna till kontantinsatsen av en privatperson

Den som har möjlighet att låna till en kontantinsats av en privatperson, till exempel en familjemedlem, släkting eller vän, kan i många fall göra det till lägre ränta än vad som erbjuds på traditionella kontantinsatslån. Det saknas uttryckliga regler som reglerar lån mellan privatpersoner. Därför är det upp till parterna att komma överens om lånevillkoren, till exempel lånets ränta och löptid.

Fördelen med att låna av en privatperson är att det går att avtala om en lägre ränta än vad låntagaren hade kunnat beviljas hos en traditionell långivare. Det är också möjligt att avtala om ett räntefritt lån. En annan fördel med lån mellan privatpersoner är att de inte påverkar låntagarnas kreditvärdighet negativt. Orsaken till det är att lån mellan privatpersoner inte registreras i något skuldregister som är synligt för långivare.

Därför infördes regler om kontantinsats vid bostadsköp

Regeringen införde, genom Finansinspektionen (FI), kravet på en kontantinsats som motsvarar minst 15 procent av värdet på den bostad som köps för att bidra till:

• Minskad risk för överbelånade bostäder. Finansinspektionens bolånetak infördes för att förebygga att långivare använde höga belåningsgrader som konkurrensmedel för bolån och för att minimera risken för överbelånade bostäder (7). Ju högre belåningsgrad en bostad har, desto större är risken att bostaden blir överbelånad om bostadens marknadsvärde sjunker. En låntagare riskerar således att få en restskuld om bostaden av någon anledning måste säljas. Bolånetaket kan därför i förlängningen fungera som ett skydd mot eventuella prisfall på bostadsmarknaden (8).
• Stabilisering av bostadsmarknaden. Utan kravet på kontantinsats skulle fler ha råd att köpa bostäder. Det skulle bidra till högre efterfrågan på bostäder, vilket i sin tur sannolikt skulle bidra till ökade bostadspriser. Att kräva en kontantinsats vid bostadsköp hjälper således till att stabilisera bostadsmarknaden och minska prisökningar, enligt Credwises slutsatser.
• Minskad risk för bolånegivare. Ju högre kontantinsats en låntagare betalar, desto lägre blir risken att långivaren drabbas av förluster om låntagaren missköter sin betalning eller om den belånade bostaden minskar i värde. En kontantinsats fungerar därför som en förlängd säkerhet för långivare vid bostadsköp, enligt Credwise.

Mer om att ta lån till kontantinsats

• Låna till handpenning
• Låna till kontantinsats till en bil
• Kontantinsats till billån
• Låna med ett topplån
• Baka in kontantinsatslån i bolån

Lån som kan användas till kontantinsats

• Låna med blancolån
• Låna med privatlån
• Låna med medlemslån