Låna till tomt

Sammanfattning: olika typer av tomtlån

Tabell 1 visar en jämförelse av vanliga lånevillkor för olika typer av tomtlån.

Se mer: jämför lån

Går det att låna pengar till en tomt?

Ja, det går att låna pengar för att köpa en tomt. De vanligaste typerna av tomtlån är bolån, bygglån och privatlån. Bolån och bygglån är lån som i regel kräver en fastighet som säkerhet, och ges ut på lånebelopp upp till 85 procent av fastighetens värde. Privatlån ges ut på upp till 800 000 kronor utan säkerhet.

Får en tomt användas som säkerhet för ett lån?

Ja, en tomt får användas som säkerhet för ett lån. Det finns inga hinder i konsumentkreditlagen (KKrL) för att belåna tomter. Därutöver räknas lån med säkerhet i tomträtt som bostadskrediter (bolån), enligt KKrL. (2) Credwise känner dock inte till några långivare som ger ut lån med enbart en tomt som säkerhet.

En tomträtt är en nyttjanderätt till en fastighet, enligt jordabalken (3). Den som innehar en tomträtt hyr i regel tomten av staten eller en kommun. Tomträtter kan belånas på samma sätt som de flesta andra fastigheter, enligt jordabalken (4).

Varför det i regel inte går att ta bolån med endast en tomt som säkerhet är sannolikt eftersom obebyggda tomter inte är lika enkla att sälja som tomter med bostäder. Om en fastighet är säkerhet för ett bolån eller bygglån blir dock värdet på tomten i praktiken en del av säkerheten för lånet. Värdet på den del av en fastighet som utgörs av tomtmark är ofta en stor del av fastighetens totala värde. Se mer: vad är en säkerhet för ett lån?

Jämför olika typer av lån för tomtköp

Tre exempel på olika typer av lån för tomtköp att jämföra är:

• Bolån: lån på upp till 85 procent av en bostads marknadsvärde.
• Bygglån (byggnadskreditiv): lån till nybyggnad på upp till 85 procent av tomtens och byggnadens förväntade framtida marknadsvärde.
• Privatlån: lån utan säkerhet på upp till 800 000

Bolån för tomtköp

Den som äger en bostad med en belåningsgrad under 85 procent kan ha möjlighet att belåna bostaden för att köpa en tomt. Enligt Finansinspektionen (FI) får en bostad belånas till maximalt 85 procent av bostadens marknadsvärde vid inköpstillfället (5). Hos de flesta långivare som Credwise känner till måste en bostad belånas med minst 100 000 kronor.

De flesta bolån har lägre räntor än andra typer av tomtlån. Enligt Credwises uppskattning är räntan på bolån 0,5–3 procentenheter högre än Riksbankens styrränta (reporänta). Styrräntan är i dagsläget 1,75 procent. Det medför att räntorna på de flesta bolån är 2,25–4,75 procent.

Ett bolån ska enligt FI amorteras med 0–3 procent av lånebeloppet per år, beroende på bostadens belåningsgrad och låntagarens skuldkvot (6). Att belåna en bostad för att köpa en tomt kan medföra att amorteringskravet för bostaden ökar. En låntagare som belånar sin bostad riskerar således att omfattas av ett striktare amorteringskrav än tidigare.

Krav för bolån för tomtköp

De vanligaste kraven för de flesta bolån för tomtköp är att

• låntagaren ska vara minst 18 år gammal
• låntagaren ska folkbokförd i Sverige
• låntagaren måste ha en regelbunden inkomst från en fast anställning
• den tomt som belånas ingår i en fastighet med en tillhörande bostad
• den belånade bostaden ska ha en belåningsgrad på högst 85 procent
• det finns utrymme att belåna en bostad med minst 100 000 kronor
• en kontantinsats på 15 procent av den belånade bostadens pris kan betalas med annat kapital än lån med säkerhet i bostaden.

Bolån för tomtköp passar bra för

Att ta ett bolån för tomtköp kan passa bra för:

• Den som vill låna till en tomt till så låg ränta som möjligt. Bolån är i regel det finansieringsalternativ som ger lägst ränta av alla lån som kan användas för tomtköp.
• Den som vill låna så mycket som möjligt till ett tomtköp. Det går i regel att låna flera miljoner kronor med en bostad som säkerhet, givet att lånebeloppet inte överstiger Finansinspektionens bolånetak på 85 procent av bostadens marknadsvärde vid inköpstillfället (7).
• Den som inte vill vara tvungen att bebygga tomten inom en viss tid. Till skillnad från den som lånar till en tomt med ett bygglån finns det inga krav på att börja bygga på en tomt som finansieras med ett bolån inom en viss tid.

Bolån för tomtköp passar dåligt för

Att ta ett bolån för tomtköp kan passa dåligt för:

• Den som behöver låneutrymme till annat än ett tomtköp. Det är ofta en fördel att ha kvar ett visst låneutrymme på sin bostad sparat för andra ändamål än tomtköp, till exempel framtida bostadsrenoveringar.
• Den som behöver ta ut nya pantbrev för att belåna sin bostad. För den som behöver ta ut nya pantbrev för att belåna sin bostad tillkommer extra kostnader som kan göra det mindre fördelaktigt att ta bolån jämfört med andra lån för att köpa en tomt.
• Den vars bolån får högre amorteringskrav än tidigare. Om en låntagare belånar sin bostad för att köpa en tomt kan amorteringskravet för bolånet höjas. Det medför att en högre procentuell andel av lånebeloppet måste amorteras per år jämfört med tidigare.

Bygglån (byggnadskreditiv) för tomtköp

Ett bygglån (byggnadskreditiv) kan användas för att köpa en tomt om det ska byggas en bostad på tomten. Bygglånet kan då användas för att betala de byggnadskostnader som uppkommer. Ett bygglån fungerar som en kontokredit som nyttjas vid behov. Lånet betalas alltså ut löpande och inte i ett engångsbelopp.

Bygglån ges ut på lånebelopp upp till 85 procent av det förväntade marknadsvärdet när bostaden är färdigställd. Räntorna på bygglån är cirka 5–6 procent. Vilken kreditgräns en kredittagare blir beviljad beror dels på dennes kreditvärdighet och dels på fastighetens förväntade marknadsvärde när byggnaden är färdigställd. Den som finansierar ett tomtköp med ett bygglån betalar endast ränta på det kreditbelopp som nyttjas.

Bygglån har i regel högre uppläggningsavgifter än andra lån till tomtköp. De bygglån som Credwise känner till har uppläggningsavgifter på cirka 5 000–10 000 kronor, inklusive alla obligatoriska avgifter som tillkommer vid uppläggningen av lånen.

Med ett bygglån går det att låna upp till 80–85 procent av det värde den färdigställda fastigheten förväntas ha hos olika långivare. Det innebär att den som tar ett bygglån ska betala en kontantinsats på minst 15–20 procent, beroende på långivare.

Bygglån har i regel löptider på upp till 12 månader, och är oftast amorteringsfria under tiden de löper. Den som tar ett bygglån betalar därmed endast ränta löpande under lånets löptid. När huset är färdigställt och inflyttningsklart omvandlas bygglånet i regel till ett bolån.

Krav för bygglån (byggnadskreditiv) för tomtköp

De vanligaste kraven för att ta ett bygglån (byggnadskreditiv) för att köpa en tomt är att:

• en förhandsvärdering av den färdigställda fastigheten ska utföras av en fastighetsmäklare
• det ska i vissa fall finnas ett köpekontrakt för den obebyggda tomten
• det ska finnas en karta över den köpta tomten
• låntagaren måste ha en produktionskostnadskalkyl för tomt och byggnad
• det ska finnas färdiga byggnadsritningar över huset som ska byggas
• det ska finnas ett avtal med de som ska bygga huset
• låntagaren ska ha ett färdigt bygglov och startbesked för huset
• låntagaren måste låna minst 1 000 000 kronor
• låntagaren ska kunna betala en kontantinsats på minst 15–20 procent av det förväntade marknadsvärdet för den färdigställda bostaden utan lån med bostaden som säkerhet.

Bygglån (byggnadskreditiv) för tomtköp passar bra för

Ett bygglån (byggnadskreditiv) kan passa bra för tomtköp för den som:

• Planerar att bygga hus och som har kommit en bit i sin planering. Den som vill ansöka om ett bygglån för att köpa en tomt behöver till exempel oftast en produktionskalkyl och ett bygglov för det hus som ska byggas på tomten.
• Vill undvika att betala ränta på hela det beviljade lånebeloppet. Den som tar ett bygglån betalar endast ränta på det belopp som nyttjas. Därmed blir det räntegrundande beloppet för ett bygglån lägre i början av lånets löptid än för ett lån som betalas ut i ett engångsbelopp. Anledningen till det är att det nyttjade kreditbeloppet för ett bygglån ökar ju fler fakturor som betalas med lånet.

Bygglån (byggnadskreditiv) för tomtköp passar dåligt för

Att ta ett bygglån (byggnadskreditiv) för att köpa en tomt passar i regel dåligt för den som:

• Endast vill köpa tomten och inte har planer på att bebygga den. Anledningen till det är att de flesta bygglån endast beviljas om det finns ett färdigt bygglov och startbesked för ett hus på en tomt.
• Har möjlighet att belåna en befintlig bostad. Den som kan belåna en befintlig bostad får i regel en lägre ränta än med ett bygglån.

Privatlån för tomtköp

Ett privatlån är ett lån utan säkerhet som kan användas till valfritt ändamål, till exempel för att köpa en tomt. Privatlån ges ut på lånebelopp upp till 800 000 kronor och har räntor på 4,36–22 procent, enligt Credwises data. Det krävs ingen kontantinsats för att finansiera en tomt med ett privatlån.

Den som tar ett privatlån för att köpa en tomt kan således låna till hela tomtens pris, givet att den inte kostar mer än 800 000 kronor. Se mer: ansök om privatlån

Krav för privatlån för tomtköp

De vanligaste kraven för att ta ett privatlån för att köpa en tomt är att låntagaren

• måste vara minst mellan 18 och 25 år gammal
• måste ha en fast anställning, även om undantag finns
• inte får ha några betalningsanmärkningar, även om undantag finns
• inte får ha några kronofogdeskulder.

Se mer: krav för privatlån

Privatlån för tomtköp passar bra för

Att ta ett privatlån för tomtköp kan passa bra för:

• Den som vill köpa en tomt utan att behöva bygga på tomten. Det krävs till exempel inga ritningar, kostnadskalkyler eller bygglov för att bli beviljad ett privatlån för ett tomtköp.
• Den som kan få en ränta nära den lägsta möjliga räntan på privatlån. Den lägsta möjliga räntan på privatlån är 4,36 procent. Bygglån har räntor från 5 procent. För att ha möjlighet att få den lägsta möjliga räntan på ett privatlån krävs i regel att låntagaren har en hög inkomst, fast anställning, få eller inga befintliga lån och inte har några UC-förfrågningar eller betalningsanmärkningar.
• Den som inte vill eller kan betala en kontantinsats för tomten som belånas. Med ett privatlån är det möjligt att låna till hela priset för en tomt. Den som istället finansierar en tomt med ett bygglån behöver i regel en kontantinsats på 15–20 procent av det förväntade marknadsvärdet för fastigheten efter att den har bebyggts.

Privatlån för tomtköp passar dåligt för

Att ta ett privatlån för tomtköp kan passa dåligt för:

• Den som har möjlighet att belåna sin befintliga bostad för att köpa en tomt. Anledningen till det är att de flesta privatlån har högre räntor än bolån.
• Den som inte kan få en ränta nära den lägsta möjliga räntan på privatlån. Låntagare med medelhög eller låg kreditvärdighet får i regel en högre ränta på ett privatlån än på ett bygglån. Det kan därför passa bättre för en låntagare med medelhög eller låg kreditvärdighet att ansöka om ett bygglån än ett privatlån, givet att låntagaren planerar att bygga på sin tomt. Låntagare med flera befintliga lån och ett flertal UC-förfrågningar brukar i regel ha medelhög eller låg kreditvärdighet.
• Den som vill köpa en tomt som kostar mer än 800 000 kronor. Anledningen till det är att privatlån inte ges ut på högre lånebelopp än så. Även om det är möjligt att ta flera privatlån hos olika långivare är det sällan en långivare beviljar ett nytt privatlån på 800 000 kronor om låntagaren har ett befintligt privatlån på 800 000 kronor.

Faktorer som påverkar om du får låna till en tomt

De viktigaste faktorerna som påverkar dina möjligheter att få låna pengar till en tomt är

• hur kreditvärdig långivaren bedömer att du är
• resultatet av din KALP (Kvar Att Leva På)-kalkyl
• om du har pengar till en kontantinsats och i så fall hur mycket
• i vilket område den tomt du vill köpa är belägen.

Din kreditvärdighet påverkar om du får låna till en tomt

Ju bättre din kreditvärdighet (betalningsförmåga) är, desto större är dina möjligheter att få låna pengar till en tomt. Några exempel på faktorer som påverkar din kreditvärdighet är din inkomst, om du har befintliga lån och i så fall hur många och på vilka belopp samt om du har några registrerade UC-förfrågningar.

Din kreditvärdighet påverkar också hur mycket du får låna för att köpa en tomt. Ju bättre din kreditvärdighet är, desto mer får du i regel låna. Om du väljer att ansöka om ett lån hos en långivare med individuell räntesättning får du också en lägre ränta ju bättre din kreditvärdighet är. De flesta långivare som ger ut bolån och privatlån tillämpar individuell räntesättning. Se mer: vad innebär hög kreditvärdighet?

Det krävs överskott i KALP-kalkylen för att låna till tomt

En KALP (Kvar Att Leva På)-kalkyl är en kalkyl över vilka inkomster och utgifter du förväntas ha under en månad. För att ha möjlighet att bli beviljad ett lån till en tomt behöver du ha ett överskott i din KALP-kalkyl. Det innebär att dina inkomster måste vara högre än dina utgifter.

Hur stort ditt månatliga överskott är påverkar också hur mycket du får låna. Ditt överskott måste vara större än månadsbetalningen för det lån du ansöker om för att du ska ha möjlighet att bli beviljad lån. Se mer: vad ingår i en KALP-kalkyl?

Större chans att få lån till tomt med kontantinsats

Om du har pengar till att betala en kontantinsats har du i regel större möjlighet att bli beviljad ett lån till en tomt än om du saknar pengar till en kontantinsats. Planerar du att ansöka om ett bygglån (byggnadskreditiv) måste du ha en kontantinsats på minst 15–20 procent av det förväntade marknadsvärdet för den färdigställda bostaden.

Har du pengar sparade för att betala en del av priset för en tomt behöver du inte låna till tomtens hela inköpspris. Ju mindre belopp du planerar att låna, desto större är i regel dina chanser att bli beviljad lån. Därför har du större möjlighet att få låna pengar till en tomt om du har egna pengar till att betala en del tomtpriset. Det gäller även för privatlån och andra lån där det inte krävs någon kontantinsats.

Tomtens läge kan påverka om du får tomtlån

Ju högre en långivare värderar en säkerhet för ett lån, desto större är dina möjligheter att bli beviljad lånet. Om du till exempel ska ansöka om ett bygglån (byggnadskreditiv) för att köpa en tomt ökar dina möjligheter att bli beviljad lån om tomten är belägen i ett attraktivt område.

Några exempel på tomter som kan vara relativt lätta att låna till är tomter med sjönära lägen, tomter i populära bostadsområden och tomter med närhet till förskolor, skolor eller fritidsaktiviteter.

Få bäst villkor när du lånar för att köpa tomt

För att få så bra lånevillkor som möjligt när du ska låna pengar till en tomt bör du

• förbättra din kreditvärdighet innan du ansöker
• ansöka om lån tillsammans med en medlåntagare
• jämföra olika lån till tomtköp via en låneförmedlare om du tar privatlån
• se till att följa byggplanen om du väljer att ta ett bygglån.

Förbättra din kreditvärdighet innan du tar tomtlån

Ju bättre din kreditvärdighet är, desto högre lånebelopp och lägre ränta kan du i regel få när du ansöker om ett lån till tomt. För att öka dina chanser att få låna så mycket som möjligt till så låg ränta som möjligt bör du därför försöka förbättra din kreditvärdighet.

Några exempel på åtgärder du kan vidta för att förbättra din kreditvärdighet är att säga upp aktiva krediter och betala av skulder. Ju färre lån och krediter du har, desto bättre blir din kreditvärdighet.

Ju fler UC-förfrågningar som finns registrerade på dig, desto sämre blir ditt kreditbetyg hos UC. Har du flera kreditförfrågningar registrerade hos UC bör du vänta med att ansöka om tomtlån tills så många UC-förfrågningar som möjligt försvinner. En kreditförfrågan försvinner från UC:s register 12 månader efter att den har registrerats. Se mer: så förbättrar du din kreditvärdighet

Ansök om lån till tomt med medlåntagare

Du får i regel låna mer och till lägre ränta om du ansöker om ett lån till en tomt tillsammans med en medlåntagare än om du ansöker om ett lån ensam. Den huvudsakliga anledningen till det är att en långivares risk att förlora pengar i regel är lägre om två låntagare delar på betalningsansvaret för ett lån istället för att en låntagare har hela ansvaret.

Om du har en medlåntagare på ett lån baserar långivaren sin kreditprövning på era gemensamma ekonomiska förutsättningar. Det innebär bland annat att era respektive inkomster slås samman och ligger till grund för kreditprövningen. En långivare kan i regel bevilja ett högre lånebelopp och en lägre ränta ju högre er gemensamma betalningsförmåga är. Se mer: låna med medlåntagare

Jämför privatlån till tomt via låneförmedlare

Om du väljer att ta ett privatlån för att köpa en tomt bör du jämföra lån via en låneförmedlare. Ju fler privatlån du jämför, desto större är sannolikheten att hitta ett lån med så bra lånevillkor som möjligt. Om du ansöker om lån via en låneförmedlare jämförs upp till 41 lån med samma ansökan och endast en kreditupplysning hos UC.

De flesta låneförmedlare förmedlar huvudsakligen privatlån. Det förekommer dock låneförmedlare som förmedlar bolån. Om du jämför bolån via en låneförmedlare måste du antingen äga en obelånad bostad eller vara beredd att flytta ditt befintliga bolån till en ny långivare.

Du kan däremot inte ha kvar ett befintligt bolån hos en långivare och samtidigt belåna din bostad hos en annan långivare. Se mer: jämför lån via en låneförmedlare

Följ byggplanen om du tagit bygglån till tomtköp

Om du ansöker om ett bygglån (byggnadskreditiv) måste du i regel bifoga en kalkyl över planerade produktionskostnader. Blir du beviljad ett bygglån bör du följa den byggplan du lämnat underlag för när du ansökte om lånet. Det är i regel en förutsättning för att du ska få dina leverantörsfakturor godkända av långivaren.

Gör du stora avsteg från din ursprungliga byggplan utan godkännande från långivaren riskerar du att nekas utbetalningar från ditt bygglån. För att få dina fakturor godkända bör du därför följa den byggplan du och din långivare har kommit överens om.

Faktorer att beakta när du jämför tomtlån

De viktigaste faktorerna att beakta när du jämför tomtlån är:

• Krav: vilka krav du måste uppfylla för att kunna få lån.
• Lånebelopp: hur mycket du har möjlighet att låna till en tomt.
• Andra tillkommande kostnader: vilka eventuella kostnader som tillkommer utöver tomtens pris.
• Löptid: under hur lång tid du kan amortera ditt lån.
• Ränta: vilken ränta eller vilket räntespann långivaren erbjuder.
• Avgifter: vilka eventuella avgifter som tillkommer utöver ränta.

Krav

Alla långivare har grundkrav som måste vara uppfyllda för att du ska ha möjlighet att bli beviljad lån. Om du inte uppfyller en långivares grundkrav får du avslag på din låneansökan, oavsett vilken typ av tomtlån du väljer. Innan du ansöker om ett tomtlån bör du därför kontrollera att du uppfyller långivarens krav.

Det är dock inte säkert att du blir beviljad ett tomtlån även om du uppfyller alla grundkrav. För att bli beviljad ett lån måste långivaren också bedöma att du har tillräcklig betalningsförmåga för det lån du ansökt om.

Hos en del långivare behöver du en medsökande för att få låna pengar utan säkerhet till en tomt. Ett fåtal långivare har krav på medsökande för att bevilja lån på stora belopp. För Coop privatlån krävs till exempel en medsökande om du vill låna mer än 350 000 kronor. Det kan också krävas en medsökande för att få låna stora belopp utan säkerhet även hos långivare som inte har explicita krav på medsökande.

Om du ansöker om att låna pengar tillsammans med en medsökande måste både du och din medsökande uppfylla långivarens krav. De flesta långivare som inte accepterar betalningsanmärkningar beviljar således inte lån om någon av låntagarna har anmärkningar. Se mer: krav för att låna pengar

Lånebelopp

Olika långivare har olika lägsta och högsta lånebelopp. Därför bör du jämföra tillåtna lånebelopp hos olika långivare och jämföra beloppen med priset för den tomt du planerar att köpa. Planerar du att belåna en bostad för att köpa en tomt bör du kontrollera att det finns utrymme att belåna bostaden med det belopp du behöver.

För att maximera lånebeloppet för en belånad bostad kan bostaden i vissa fall värderas om. En bostad som köptes för 1 500 000 kronor och som har en belåningsgrad på 75 procent kan belånas med ytterligare 150 000 kronor ((1 500 000 x 0,85) – (1 500 000 x 0,75) = 150 000).

Om bostaden kan värderas om till ett marknadsvärde på 2 000 000 kronor finns det istället utrymme att belåna bostaden med 575 000 kronor ((2 000 000 x 0,85) – (1 500 000 x 0,75) = 575 000). Om du behöver låna mer än vad som är möjligt med ett bolån bör du därför se över möjligheten att värdera om den bostad du vill belåna.

Om du lånar till en tomt med ett bygglån bör du inte räkna enbart på tomtens pris för att avgöra hur mycket du behöver låna. Du bör också uppskatta kostnaden för den bostad du planerar att bygga.

Vill du låna till en tomt med ett privatlån bör du inte enbart leta efter långivare som erbjuder högsta möjliga lånebelopp. Du är inte garanterad att få låna det högsta möjliga lånebeloppet som en långivare erbjuder. Hur mycket du får låna med ett privatlån beror också på din kreditvärdighet.

En del långivare har krav på att du har en medsökande för att få låna de maximala belopp de erbjuder. Det krävs ofta en medsökande för att få låna det maximala beloppet hos en långivare, även om det inte är ett uttryckligt krav hos långivaren. Se mer: vad är lånebelopp?

Löptid

Löptiden för ett bolån till ett tomtköp avgörs av amorteringskraven för lånet, och är i regel samma hos olika långivare. Enligt Finansinspektionen ska ett bolån amorteras med 0–3 procent av lånebeloppet per år, beroende på bostadens belåningsgrad och låntagarens skuldkvot (8).

Ett bygglån (byggnadskreditiv) har i regel en löptid på upp till 24 månader och löper oftast amorteringsfritt under denna tid. När löptiden för ett bygglån löper ut är tanken att den bostad du finansierat med lånet ska vara färdigställd. Bygglånet läggs därefter i regel om till ett bolån.

Om du vill kunna låna till en tomt utan att behöva amortera bör du välja ett bygglån eller bolån, under förutsättning att bolånet inte omfattas av amorteringskrav. Väljer du att låna till en tomt med ett privatlån kan du betala av lånet på 1 mån–20 år.

Ju högre ränta ett tomtlån har, desto kortare bör lånets löptid vara. Genom att betala av ditt tomtlån så snabbt som möjligt kan du minimera risken för att tomtens kostnad blir högre än tomtens värdeökning. Se mer: hur lång är ett låns löptid?

Ränta

Räntan på de flesta bolån är 2,25–4,75 procent, enligt Credwises data. Du har ofta möjlighet att förhandla fram en lägre ränta på ett bolån än långivarens listränta. En långivares listränta är den ränta långivaren visar när denne marknadsför bolån.

De bygglån som Credwise känner till har räntor på cirka 5–6 procent. Långivare som ger ut bygglån erbjuder i regel samma ränta till alla låntagare. Du kan därmed enkelt se vilken långivare som erbjuder lägst ränta när du jämför bygglån.

Räntan på privatlån är 4,36–22 procent, men de flesta lån har räntor på 6,99–18,99 procent enligt Credwises data. För att jämföra räntor på privatlån bör du utgå från olika långivares representativa räntor istället för deras lägsta räntor. En långivares representativa ränta är en vanligt förekommande ränta på ett genomsnittligt lån hos långivaren.

För att få låna till en tomt till så låg ränta som möjligt bör du, om möjligt, välja ett bolån. Om du inte har möjlighet att belåna en bostad för att köpa en tomt kan du istället jämföra räntor på bygglån eller representativa räntor för privatlån. Se mer: hur fungerar ränta på lån?

Avgifter

En del långivare tar ut olika typer av avgifter när de beviljar ett tomtlån. För bygglån (byggnadskreditiv) tillkommer i regel en uppläggningsavgift på 5 000–10 000 kronor enligt Credwises data. Uppläggningsavgiften för ett bygglån kan variera hos olika långivare beroende på om du valt att bygga ditt hus med totalentreprenad eller på egen hand.

Avgifter för bland annat värdering, besiktning och löpande betalning av fakturor ingår i uppläggningsavgiften för bygglån. Därför är uppläggningsavgiften i regel högre för bygglån än för andra lån till tomt.

De flesta bolån har uppläggningsavgifter på 0–1 000 kronor. Privatlån har oftast uppläggningsavgifter på 0–495 kronor enligt Credwises data. Tomtlån ges i normala fall ut på så höga lånebelopp att lånens totalkostnader består till största del av räntekostnader. De avgifter som tillkommer för ett tomtlån har därför mindre påverkan på lånets totalkostnad än lånets räntekostnad.

Du bör dock kontrollera vilka avgifter som tillkommer och säkerställa att du har möjlighet att betala dessa. Det gäller i synnerhet om du tänker finansiera en tomt med ett bygglån, eftersom avgifterna för bygglån tenderar att vara högre än för andra tomtlån. Se mer: avgifter för olika typer av lån

Kostnader att låna till utöver tomten

Några exempel på kostnader som du kan behöva låna till utöver priset på den tomt du vill köpa är:

• Lagfartskostnaden för en tomt. När du köper en tomt ska du ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. En lagfart är en registrering som visar att du är tomtens rättmätige ägare. Enligt lag (1984:404) är kostnaden för att ansöka om lagfart 1,5 procent av den köpta egendomens värde (9). Därutöver tillkommer en expeditionsavgift på 825 kronor enligt inskrivningsförordningen (2000:309) (10). Ska du till exempel köpa en tomt som kostar 800 000 kronor behöver du betala 12 825 kronor för lagfarten (800 000 x 0,015 + 825 = 12 825). Se mer: låna till lagfart
• Pantbrevskostnaden för en tomt. Om du vill belåna en bostad för att finansiera ett tomtköp behöver du i vissa fall ta ut nya pantbrev. Enligt lag (1984:404) är kostnaden för att ta ut pantbrev två procent av de nya pantbrevens belopp (11). Därutöver tillkommer en expeditionsavgift på 375 kronor enligt inskrivningsförordningen (2000:309) (12). Om du till exempel tar ut nya pantbrev på 500 000 kronor kostar det 10 375 kronor (500 000 x 0,02 + 375 = 10 375). Se mer: låna till pantbrev
• Bygglovsavgiften för en tomt. Om du planerar att bygga på den tomt du ska köpa behöver du ansöka om bygglov. Du behöver i regel också ett bygglov för att ta ett bygglån. Kostnaden för bygglov varierar mellan olika kommuner. I de flesta kommuner är kostnaden för bygglov för ett nybyggt enbostadshus cirka 30 000 kronor, enligt Credwises efterforskningar.
• Kostnader för förberedande markarbeten på tomten. Vill du bygga på den tomt du planerar att köpa krävs i regel förberedande markarbeten på tomten. Det kan till exempel behövas sprängning, grävning eller schaktning för att göra tomten byggklar. Kostnaden för markarbeten varierar beroende på typ av arbete och arbetets omfattning. Enligt vad Credwise erfar kan det kosta hundratusentals kronor att förbereda en tomt för ett husbygge.
• Anslutningsavgifter för tomten. Ska du bygga på den tomt du planerar att köpa behöver du i regel ansluta dig till elnätet. Enligt en schablonmetod Energimarknadsinspektionen (Ei) har tagit fram kostar det cirka 40 000 kronor exklusive moms att ansluta sig till elnätet om anslutningspunkten är belägen inom 200 meter från bostaden (13). Du kan också behöva ansluta dig till kommunalt vatten och avlopp. Anslutningsavgiften för vatten och avlopp varierar mellan olika kommuner. Kostnaden i Karlstads kommun är till exempel cirka 196 000 kronor för en villatomt på 800 kvadratmeter (14).

Så ansöker du om lån till tomtköp

För att ansöka om ett lån till ett tomtköp bör du:

1. Hitta en tomt du vill köpa. Om du ännu inte hittat en tomt att köpa bör du börja med att hitta en lämplig tomt. Du kan till exempel leta på din kommuns hemsida eller på marknadsplatser för bostäder och tomter, såsom Hemnet.
2. Jämföra olika typer av lån till tomt. Du bör jämföra olika typer av tomtlån utifrån dina preferenser och förutsättningar. Vill du bygga på den tomt du planerar att köpa är bolån eller bygglån i regel de lån som ger lägst ränta. Om du saknar möjlighet att belåna en bostad eller om du inte vill bygga på din tomt är det i regel bäst att jämföra privatlån hos olika långivare via en låneförmedlare.
3. Förbereda nödvändiga underlag om du ska ansöka om ett bygglån. Om du planerar att ansöka om ett bygglån behöver du i regel förse långivaren med bland annat ritningar, uppgifter om förväntade produktionskostnader och eventuella köpe- och entreprenadavtal.
4. Ansöka om tomtlån. När du ska ansöka om ett tomtlån bör du välja ett lånebelopp som du bedömer är tillräckligt för att täcka tomtköpet och andra eventuella kostnader. Det är i regel bättre att låna mer än vad du tror att du behöver, än att riskera att bli tvungen att låna mer i efterhand. Anledningen till det är att du inte alltid kan utöka ett lån i efterhand. De flesta lån går däremot att betala tillbaka i förtid kostnadsfritt. Ett undantag är om du blir beviljad ett bolån med bunden ränta. Då kan du enligt konsumentkreditlagen behöva betala ränteskillnadsersättning för att lösa bolånet i förtid (15).
5. Betala tomten eller påbörja husbygge (om du valt ett bygglån). Om du blivit beviljad ett privatlån eller bolån använder du pengarna från lånet för att betala den tomt du köper. Har du blivit beviljad ett bygglån betalar du tomten via det så kallade byggkonto du tilldelats hos långivaren. Därefter påbörjar du husbygget och betalar fakturor löpande via byggkontot.
6. Slutbesikta det färdigställda huset och lägga om bygglånet till ett bolån. Om du tagit ett bygglån för att köpa en tomt och bebygga tomten med ett hus, läggs bygglånet i regel om till ett bolån när huset är färdigställt och slutbesiktigat.

Så hittar du en tomt att låna till

För att hitta en tomt att låna pengar till kan du:

• Kontrollera kommunens utbud av tomter eller ställa dig i kö. De flesta kommuner lägger ut tillgängliga tomter på sina webbplatser. Hos en del kommuner går det även att ställa sig i kö för att få köpa en tomt när nya tomter släpps.
• Leta runt bland husleverantörer som erbjuder tomter. Husleverantörer som levererar nyckelfärdiga hus, såsom Fiskarhedenvillan och Trivselhus, marknadsför i regel tomter på sina hemsidor.
• Leta på Hemnet och andra bostadsmarknadssidor. Hos bostadsmarknadssidor såsom Hemnet och Booli visas många av de tomter som för tillfället finns ute till försäljning.
• Anmäla intresse hos olika mäklare. Du kan anmäla ditt intresse för att köpa en tomt hos olika mäklare i det område du är intresserad av. I vissa fall kan du på så vis även få erbjudanden om tomter som aldrig ens läggs ut till försäljning.
• Höra dig för med vänner och bekanta eller lägga ut förfrågan på sociala medier. Genom att låta din omgivning veta att du är intresserad av att köpa en tomt har du till exempel möjlighet att få tips om tomter som inte kommer ut till försäljning på marknaden.
• Hitta en bebyggd tomt med ett rivningsobjekt. Ibland är det möjligt att hitta en lämplig tomt med ett bra läge som är bebyggd med ett rivningsobjekt. I sådant fall måste du i regel betala både för tomten och det hus tomten är bebyggd med, även om du planerar att riva huset. Du behöver också betala för rivningslov och rivningsarbete för att ta ner det gamla huset och eventuellt bygga ett nytt.

Mer om att låna till tomt eller bostad

• Vad är topplån?
• Vad är hypotekslån?
• Får man låna pengar till handpenningen?
• Får man låna pengar till kontantinsatsen?