Pensionärslån

Vad är seniorlån (pensionärslån)?

Ett seniorlån (pensionärslån) är ett hypotekslån (bostadslån) för låntagare som är över 60 år gamla. Seniorlån används i regel av pensionärer som kapitalfrigöringskrediter för att frigöra bundet kapital i deras bostad. Ett seniorlån kan betalas ut som en klumpsumma eller i månatliga utbetalningar.

Seniorlån finns inte kvar i dess ursprungliga form

Seniorlån i dess ursprungliga utförande finns inte längre kvar på den svenska lånemarknaden. Många av de ursprungliga seniorlånen var lån där räntekostnaderna debiterades varje kvartal, utan att läggas till på lånebeloppet. En låntagare betalade i normala fall inte ränta på ränta på de ursprungliga seniorlånen.

Ränta på ränta innebär att det tas ut en räntekostnad för redan debiterad ränta. Det lånebelopp räntekostnaden för ett lån beräknas utifrån ökar under lånets löptid om ränta på ränta debiteras.

Enligt en rapport från Pensionsmyndigheten från år 2017 upphörde de flesta långivare som tidigare erbjudit seniorlån med sin utlåning under åren 2015 och 2016 (1). Pensionsmyndigheten uppger att den främsta anledningen till att de flesta långivare slutade erbjuda seniorlån var bristande intresse och negativ publicitet (2).

Skillnad på dagens pensionärslån och dåtidens seniorlån

Den främsta skillnaden mellan dagens pensionärslån och de seniorlån som tidigare erbjöds är att seniorlån tidigare var tidsbegränsade. Den som tog ett seniorlån, såsom de ursprungligen var utformade, kunde också bli tvungen att betala tillbaka ett högre belopp än vad dennes bostad var värd.

Dagens pensionärslån är, till skillnad från de seniorlån som fanns tidigare, inte tidsbegränsade. Ett pensionärslån kan således löpa på tills den belånade bostaden säljs eller tills låntagaren går bort. Den som tar ett pensionärslån idag kan i regel inte bli återbetalningsskyldig för ett högre belopp än den belånade bostadens marknadsvärde. Anledningen till det är att de långivare som ger ut seniorlån har en så kallad skuldfri-garanti som gör att ett seniorlån inte kan bli större än den belånade bostadens värde.

Begreppet seniorlån används dock fortfarande för det som idag även kallas pensionärslån, hypotekslån för pensionärer eller kapitalfrigöringskrediter.

Skillnad mellan bolån och seniorlån (pensionärslån)

Den främsta skillnaden mellan bolån och seniorlån (pensionärslån) är att ränta och amortering på bolån betalas månadsvis. Ett seniorlån är däremot amorteringsfritt, och räntekostnaden läggs till löpande på skuldbeloppet kvartalsvis. Räntesatsen på hypotekslån för pensionärer är i regel högre än för vanliga bolån.

Exempel: kostnad för seniorlån (pensionärslån) och bolån

Tabell 1 visar ett exempel på hur kostnaderna för ett seniorlån (pensionärslån) och ett bolån kan variera. I exemplet visas vad kostnaden för respektive lån blir om den belånade bostaden säljs 10 år efter att lånet tagits. Varken seniorlånet eller bolånet i exemplet amorteras under denna period. I exemplet förutsätts att seniorlånet betalas ut som en klumpsumma.

Som Tabell 1 visar blir räntekostnaden (före avdrag) för seniorlånet 635 791 kronor högre än för bolånet. Efter avdrag blir räntekostnaden för seniorlånet 546 735 kronor högre än för bolånet. Den genomsnittliga räntekostnaden per månad (efter avdrag) under de 10 år beräkningen utgår från blir 4 556 kronor högre för seniorlånet än för bolånet.

Nettovinsten från försäljningen av bostaden i exemplet blir 546 735 kronor lägre för låntagaren med ett seniorlån än för den med ett bolån. Orsakerna till det är att seniorlånet har en högre räntesats än bolånet, att ränta på ränta debiteras för seniorlånet men inte för bolånet, samt att det procentuella ränteavdraget totalt sett är lägre för seniorlånet än för bolånet.

Vad är räntan på seniorlån (pensionärslån)?

Räntan på seniorlån (pensionärslån) är 6,65–6,75 procent. Generellt sett är räntan på seniorlån cirka fyra procentenheter över Riksbankens styrränta, enligt Credwises observationer. Riksbankens styrränta är i dagsläget 1,75 procent (6).
Räntan på seniorlån justeras i regel i samma omfattning som Riksbanken ändrar sin styrränta. Om Riksbanken till exempel höjer sin styrränta med 0,25 procentenheter brukar räntan på seniorlån också höjas med cirka 0,25 procentenheter.

Skillnad på räntor mellan seniorlån (pensionärslån) och bolån

I regel är räntan på seniorlån 2–3 procentenheter högre än räntan på bolån. I oktober år 2023 var räntan på seniorlån 8,1–8,2 procent. Enligt SCB var räntan på bolån i genomsnitt 4,92 procent samma period (7). Det innebär att räntan på hypotekslån för pensionärer var cirka tre procentenheter högre än räntan på bolån under den perioden.

Storbankernas (Swedbanks, Nordeas, SEBs och Handelsbankens) listräntor på bolån, det vill säga bankernas ordinarie räntor på bolån före eventuella ränterabatter, uppgick till 5,94–5,99 procent i oktober år 2023 (8)(9)(10)(11). Det innebär att listräntan på seniorlån, som var 8,1–8,2 procent i oktober år 2023, var drygt två procentenheter högre än listräntan på vanliga bolån från Sveriges storbanker.

Vilka banker har seniorlån?

De banker som Credwise vet om som ger ut seniorlån (pensionärslån) är 60plusbanken, som tillhör Bluestep Bank, och Svensk Hypotekspension AB, som tillhör NOBA Bank Group. En aktör som tidigare gav ut seniorlån var BoKvar. BoKvar erbjuder dock inte längre möjligheten att ta hypotekslån som pensionär (12).

Vilket är det bästa seniorlånet (pensionärslånet)?

Det bästa seniorlånet (pensionärslånet) ges enligt Credwise ut av 60plusbanken. 60plusbanken är den långivare som i skrivande stund (oktober år 2023) har lägst ränta på seniorlån, 8,1 procent. Den årliga aviseringsavgiften på seniorlån hos 60plusbanken, 95 kronor, är också lägre än hos andra långivare.

Bolån är i regel bättre än seniorlån (pensionärslån)

Att ta ett vanligt bolån är i regel bättre än att ta ett seniorlån (pensionärslån). I skrivande stund (oktober år 2023) är räntan på seniorlån 8,1 procent hos 60plusbanken och 8,2 procent hos Svensk Hypotekspension. Enligt statistikmyndigheten SCB var den genomsnittliga räntan på bolån 4,92 procent i oktober år 2023 (13).

I oktober år 2023 var den genomsnittliga räntan på bolån således 3,18–3,28 procentenheter lägre än för seniorlån. Den som vill ta ett bolån som pensionär kan behöva en medsökande, till exempel ett barn, för att få låna.

Så fungerar seniorlån (pensionärslån)

Seniorlån (pensionärslån) fungerar som ett sätt att frigöra kapital som är bundet i en bostads marknadsvärde. Det går att låna mellan X och Y kronor med ett seniorlån. Hur stor del av en bostads värde som går att belåna avgörs av låntagarens ålder. För att ta ett seniorlån måste låntagaren ha fyllt 60 år.

Vanliga krav för seniorlån (pensionärslån)

Enligt Credwises granskning av 60plusbanken och Svensk Hypotekspension är de vanligaste kraven för seniorlån (pensionärslån) att:

• Låntagaren måste vara minst 60 år gammal. Om du är gift eller sambo måste den yngsta i parförhållandet ha fyllt minst 60 år. Någon övre maximal åldersgräns finns däremot inte. (14) (15)
• Om en bostadsrätt ska belånas måste dess marknadsvärde vara minst 500 000 kronor. Bostadsrätter som ska belånas med seniorlån måste i regel värderas av en fastighetsmäklare. Det är den som avser att ansöka om ett seniorlån som behöver bekosta värderingen av den bostadsrätt som ska belånas. (16) (17)
• Om ett hus ska belånas måste dess marknadsvärde vara minst 900 000 kronor. I vissa fall bestäms marknadsvärdet på det hus som ska belånas med hjälp av statistik över tidigare försäljningar av jämförbara hus i samma område. Finns ingen sådan statistik tillgänglig genomförs en värdering av en fastighetsmäklare som låntagaren behöver bekosta. Det gäller både för villor och fritidshus som ska användas som säkerhet för seniorlån. (18) (19)
• Låntagaren måste låna minst 100 000 kronor. Hypotekslån för pensionärer har minimibelopp på 100 000 kronor. Samma minimumbelopp gäller även för de flesta vanliga bolån. (20) (21)
• Alla eventuella befintliga bolån måste flyttas till den nya långivaren. Om en låntagare har befintliga bolån måste dessa flyttas över till den bank där låntagaren avser att ta seniorlånet. Anledningen till det är att en bostad i regel inte kan användas som säkerhet för flera olika bolån hos olika långivare. Det beror i sin tur på att den långivare som först får panträtt i en bostad enligt jordabalken har företräde att få betalt framför andra långivare om låntagaren skulle hamna på obestånd (22). Andra långivare har således sämre säkerhet än den första om flera långivare har säkerhet i en fastighet.
• Den bostad som belånas måste vara belägen i ett område som enligt långivarens bedömning har långsiktig prisstabilitet. Den bostad som ska belånas måste ligga i ett område som är godkänt av långivaren för att kunna användas som säkerhet. En låntagare kan ta reda på om dennes bostad är belägen i ett godkänt område genom att kontakta den bank där låntagaren vill låna pengar. (23) (24)
• Den bostad som belånas inte får vara en jordbruks- eller skogsfastighet. Anledningen till att en låntagare i regel inte får belåna en jordbruks- eller skogsfastighet är huvudsakligen att det ofta är svårt för långivaren att göra en tillförlitlig värdering av dessa typer av fastigheter. (25)

Lånebelopp för seniorlån (pensionärslån)

Lånebeloppet för ett seniorlån (pensionärslån) varierar mellan 100 000 och 9 000 000 kronor, enligt Credwises data. Hur mycket en låntagare får låna med ett seniorlån avgörs av låntagarens ålder samt marknadsvärdet och belåningsgraden för den bostad som ska belånas.

Till skillnad från ett vanligt bolån påverkas inte det lånebelopp en låntagare har möjlighet att låna med ett seniorlån av dennes inkomst och kreditvärdighet (betalningsförmåga). Det är således möjligt att bli beviljad ett seniorlån, även för den som har en för låg inkomst för att bli beviljad andra lån. Pensionärer har i regel svårt att bli beviljade bolån, bland annat på grund av att många pensionärer har låg inkomst.

För den som är 60 år gammal är det möjligt att låna upp till 23 procent av den belånade bostadens marknadsvärde hos 60plusbanken och upp till 25 procent av den belånade bostadens marknadsvärde hos Svensk Hypotekspension. Därefter har en låntagare möjlighet att belåna en större andel av en bostads marknadsvärde ju äldre låntagaren är. Den högsta belåningsgrad en belånad bostad får ha är 50 respektive 57 procent, beroende på långivare. (26) (27)

Lånebelopp för seniorlån för olika åldrar och belåningsgrader

Tabell 2 visar hur stor andel av en bostads marknadsvärde som kan belånas, beroende på låntagarens ålder. Den data som visas i Tabell 2 är hämtad från 60plusbanken och Svensk Hypotekspension (28) (29).

Som Tabell 2 visar får en låntagare låna en större andel av sin bostads marknadsvärde ju äldre låntagaren är.

Utbetalning av seniorlån (pensionärslån)

Utbetalningen av ett seniorlån (pensionärslån) kan ske antingen som:

• Ett engångsbelopp. Enligt Svensk Hypotekspension väljer de flesta pensionärer som tar ett seniorlån från dem att få utbetalningen som ett engångsbelopp (30). Att få ett seniorlån utbetalt som ett engångsbelopp kan vara fördelaktigt för den som har befintliga bolån som behöver betalas av i samband med att bostaden belånas med seniorlånet. Det kan också passa den som vill använda pengarna för att till exempel renovera sin bostad eller finansiera ett stort inköp.
• Månatliga utbetalningar. Det går att få månatliga utbetalningar av ett seniorlån från 1 000 kronor och uppåt i upp till 15 år. Den som väljer månatliga utbetalningar betalar bara ränta på det belopp som tagits ut. Att få ett seniorlån utbetalt med ett fast belopp varje månad kan vara fördelaktigt för den som vill använda seniorlånet som ett extra kapitaltillskott utöver sin pension. Anledningen till det är att ränta endast debiteras på det belopp låntagaren tar ut. Räntekostnaden blir således lägre om låntagaren väljer månatliga utbetalningar istället för en utbetalning i form av ett engångsbelopp.
• Flexibla utbetalningar. En låntagare som tar ett seniorlån har möjlighet att själv välja när och hur mycket denne vill ta ut. Vid flexibla utbetalningar debiteras ränta endast på det belopp som används. Att välja flexibla utbetalningar av ett seniorlån kan vara fördelaktigt för den som vill ha en buffert att göra uttag från vid behov. Det första uttaget måste dock vara på minst 100 000 kronor.

Så fungerar räntan på seniorlån (pensionärslån)

Till skillnad från räntan på vanliga bolån betalas inte räntan på ett seniorlån (pensionärslån) löpande. Istället adderas räntekostnaden på lånebeloppet vid varje kvartal. Det medför att skulden ökar kvartalsvis, och att ränta utgår på den räntekostnad som debiterats sedan tidigare. En låntagare med ett seniorlån betalar således ränta på ränta på lånet. Både lånebeloppet och räntekostnaden ökar därför i snabbare takt ju längre tid lånet löper.

Räntan på seniorlån är rörlig, och kan ändras var tredje månad till följd av förändringar i marknadsräntorna. De långivare som idag ger ut seniorlån erbjuder samma ränta till alla låntagare. En låntagares kreditvärdighet påverkar således inte den ränta låntagaren kan få på ett seniorlån.

Exempel på hur skuld och ränta för seniorlån ökar

Tabell 3 visar ett exempel på hur skuldbeloppet och räntekostnaden för ett seniorlån (pensionärslån) ökar i takt med att lånet löper på och ränta debiteras varje kvartal. Seniorlånet i exemplet har ett lånebelopp på 1 000 000 kronor och en årsränta på 8,1 procent.

Som Tabell 3 visar blir den räntekostnad som debiteras högre för varje kvartal. Anledningen till det är att räntekostnaden hela tiden läggs till på skuldbeloppet. Eftersom räntekostnaden beräknas utifrån storleken på skulden, ökar även den debiterade räntekostnaden i takt med att skulden ökar. Noterbart är också att skuldbeloppet i exemplet mer än fördubblas på 10 år (40 stycken kvartal), från 1 000 000 kronor det första kvartalet till 2 229 791 kronor det 40:e kvartalet.

Löptid för seniorlån (pensionärslån)

De seniorlån (pensionärslån) som ges ut idag har ingen avtalad löptid. För den som vill går det således att behålla ett seniorlån livet ut. Ett seniorlån måste dock återbetalas om den belånade bostaden säljs eller om låntagaren flyttar från bostaden permanent eller avlider.

Krav på försäkringar för att ta seniorlån

För att ta ett seniorlån (pensionärslån) med ett hus som säkerhet krävs i regel att låntagaren har en villahemförsäkring. Det krävs också att det belånade huset är försäkrat till fullvärde (hela värdet på huset är försäkrat).

Den som fått sitt hus totalförstört, till exempel till följd av en brand, får ett likvärdigt hus återuppbyggt om denne försäkrat sitt hus till fullvärde. För att ta ett seniorlån krävs också i regel att försäkringen omfattar regelbundna besiktningar och skydd mot äkta hussvamp och fuktskador.

För att belåna en bostadsrätt krävs det att bostadsrätten omfattas av en hemförsäkring med bostadsrättstillägg. En vanlig hemförsäkring täcker i regel endast lösöre (lösa saker, till exempel möbler och elektronik) som tillhör försäkringstagaren. För att försäkra fasta delar av en bostadsrätt, såsom väggar och golv, krävs därför ett bostadsrättstillägg till den vanliga hemförsäkringen.

Kraven på att ha en villahemförsäkring eller en hemförsäkring med bostadsrättstillägg gäller både hos 60plusbanken och Svensk Hypotekspension (31) (32).

Garantier för seniorlån (pensionärslån)

Två exempel på garantier som i regel ingår för den som tar ett seniorlån (pensionärslån) är:

• Bo kvar-garanti. En låntagare som tar ett seniorlån med bo kvar-garanti kan bo kvar i sin bostad så länge denne vill. Låntagaren blir således aldrig tvingad av långivaren att flytta eller sälja sin bostad mot sin vilja för att lösa ett seniorlån. (33) (34)
• Skuldfrigaranti. En låntagare som tar ett seniorlån blir aldrig skyldig att betala tillbaka ett högre belopp än den belånade bostadens marknadsvärde. (35) (36)

Det innebär i praktiken att en låntagare aldrig riskerar att bli skuldsatt på grund av att lånebeloppet för ett seniorlån överstiger försäljningspriset för den belånade bostaden. Om skulden blir högre än bostadens försäljningspris när bostaden säljs skrivs den överskjutande delen av skulden av.

Fördelar med seniorlån (pensionärslån)

De främsta fördelarna med ett seniorlån (pensionärslån) är att:

• det möjliggör för pensionärer som inte kan få bolån att frigöra kapital
• det går att låna pengar trots att låntagarens KALP-kalkyl inte går ihop
• låntagaren betalar inte amortering och ränta löpande
• låntagaren inte kan bli skyldig mer än den belånade bostadens värde.

Seniorlån gör att pensionärer kan frigöra kapital

En pensionär kan frigöra kapital som annars är bundet i en bostads marknadsvärde genom att ta ett seniorlån (pensionärslån). Pensionärer har i regel amorterat sina bolån under relativt lång tid, samtidigt som de belånade bostädernas marknadsvärden har ökat. Många pensionärer äger därför bostäder med låga belåningsgrader.

Pensionärer som äger bostäder med låga belåningsgrader har i regel kapital bundet i sina bostäder. Många pensionärer har samtidigt låga pensionsinkomster. Det medför att det är svårt för många pensionärer att få pengar över till mycket annat än levnadskostnader. Ett seniorlån, liksom ett bolån, gör det möjligt att nyttja den obelånade delen av en bostads marknadsvärde utan att behöva sälja bostaden.

I normala fall är det dock svårt för många pensionärer att bli beviljade vanliga bolån. För pensionärer som vill frigöra kapital som är bundet i deras bostad är seniorlån ibland den enda möjliga lösningen.

Seniorlån beviljas även om KALP-kalkylen inte går ihop

Det är möjligt för en låntagare att bli beviljad ett seniorlån (pensionärslån), trots att låntagarens KALP (Kvar Att Leva På)-kalkyl inte går ihop. En låntagares KALP-kalkyl är en kalkyl över låntagarens inkomster och utgifter. Resultatet av en KALP-kalkyl visar låntagarens över- eller underskott per månad.

I normala fall måste resultatet av en låntagares KALP-kalkyl visa att låntagaren har ett tillräckligt överskott för att kunna betala månadsbetalningen för det lån denne ansökt om. När en låntagare ansöker om ett seniorlån finns inget annat inkomstkrav än att låntagaren ska ha en tillräcklig inkomst för att klara sina boende- och levnadskostnader. Se mer: vad menas med att en låntagares KALP-kalkyl inte går ihop?

Varken amortering eller ränta betalas löpande för seniorlån

Eftersom seniorlån (pensionärslån) saknar en fast löptid kan en låntagare ha kvar ett seniorlån så länge låntagaren vill. Ett seniorlån måste endast betalas tillbaka om låntagaren säljer sin bostad, flyttar eller går bort. Fram tills dess kan låntagaren behålla sitt seniorlån utan att amortera eller betala ränta löpande.

Enligt Finansinspektionen måste en låntagare amortera ett bolån om den belånade bostadens belåningsgrad överstiger 50 procent eller om låntagarens skuldkvot är högre än 450 procent (37). Även om ett bolån inte omfattas av amorteringskravet ska bolånets räntekostnad betalas löpande.

En låntagare som tar ett seniorlån bör dock vara medveten om att skulden ökar under hela den tid låntagaren har kvar sitt lån, vilket är tvärtemot hur ett vanligt bolån utvecklas i normalfallet.

Skulden kan inte bli högre än bostadens värde

Eftersom seniorlån ges ut med skuldfrigaranti kan en låntagare aldrig bli skyldig att betala tillbaka mer än den belånade bostadens marknadsvärde. Det gäller även om bostadens marknadsvärde skulle sjunka så mycket att värdet inte räcker för att betala av det belopp som lånats.

Om den belånade bostaden säljs, och försäljningspriset inte räcker för att betala av seniorlånet, skrivs den resterande skulden av. Den resterande skulden är mellanskillnaden av vad skulden för seniorlånet uppgår till och försäljningspriset för den belånade bostaden.

Nackdelar med seniorlån (pensionärslån)

De främsta nackdelarna med ett seniorlån (pensionärslån) är att:

• de har högre räntor än vanliga bolån
• de har högre avgifter än vanliga bolån
• det debiteras ränta på ränta under tiden lånet löper
• det inte är möjligt att göra årliga ränteavdrag
• låntagaren kan förlora rätten till bostadstillägg
• det kan tillkomma kostnader för värdering
• det kan tillkomma kostnader för nya pantbrev
• lånet måste lösas om låntagaren flyttar från bostaden permanent
• det kan minska värdet på det arv låntagaren lämnar efter sig
• låntagaren kan bli tvungen att betala ränteskillnadsersättning för att lösa befintliga bolån.

Seniorlån har högre räntor än vanliga bolån

Räntan på seniorlån (pensionärslån) är i regel cirka 2–3 procentenheter högre än räntan på vanliga bolån, enligt Credwises erfarenhet. Enligt en rapport från år 2017 uppskattade även Pensionsmyndigheten att räntan på seniorlån var 2–3 procentenheter högre än för vanliga bolån (38).

Att räntan på seniorlån är cirka 2–3 procentenheter högre än räntan på bolån indikeras också vid en jämförelse av räntenivåer för oktober år 2023. Enligt SCB var den genomsnittliga räntan på bolån 4,92 procent i oktober år 2023 (39). Under samma period var räntan på seniorlån 8,1–8,2 procent, vilket var cirka 3 procentenheter högre än för bolån.

Den som har möjlighet att bli beviljad ett vanligt bolån bör i regel välja det framför ett seniorlån. Anledningen till det är att de flesta bolån har lägre räntor än seniorlån. En låntagare som har ett befintligt bolån måste dessutom flytta över det till den nya långivaren om låntagaren tar ett seniorlån. Det medför i regel att låntagaren får en högre ränta på sitt befintliga lån än tidigare.

Seniorlån har högre avgifter än vanliga bolån

De seniorlån (pensionärslån) Credwise känner till har en uppläggningsavgift på 1 850 kronor. Det är högre än uppläggningsavgiften för de flesta vanliga bolån. De flesta vanliga bolån har en uppläggningsavgift på 0–650 kronor i skrivande stund (november år 2023).

Det tillkommer en årlig aviseringsavgift på 95–190 kronor för seniorlån. För den som tar ett vanligt bolån är det i regel möjligt att undvika aviseringsavgifter genom att betala lånet via autogiro eller e-faktura. Under en tioårsperiod medför det att en låntagare betalar 950–1 900 kronor mer i aviavgifter för ett seniorlån än för ett bolån.

Det debiteras ränta på ränta på seniorlån

Eftersom räntekostnaden för ett seniorlån (pensionärslån) läggs till skulden löpande medför det att ränta utgår även på tidigare debiterad ränta. Om en räntekostnad på 20 000 kronor läggs till på ett seniorlån på 500 000 kronor, beräknas nästa ränteuppräkning på 520 000 kronor (500 000 + 20 000 = 520 000) istället för på 500 000 kronor.

Skulden ökar således löpande under den tid ett seniorlån löper. Därmed ökar också det belopp lånets räntekostnad beräknas utifrån. Det medför att räntekostnaden för ett seniorlån med tiden blir betydligt högre än för ett bolån, även om lånen har samma räntesats. Se mer: vad är ränta på ränta?

Inga årliga ränteavdrag för seniorlån

En låntagare får inte göra årliga skatteavdrag för den ränta låntagaren betalar på ett seniorlån (pensionärslån). Anledningen till det är att en låntagare betalar räntekostnaden för ett seniorlån först när lånet betalas tillbaka. Det är därför först när ett seniorlån betalas tillbaka som låntagaren har möjlighet att göra avdrag för dessa räntekostnader i sin deklaration.

Enligt inkomstskattelagen är skatteavdraget för underskott av kapital (högre kapitalutgifter än kapitalinkomster) 30 procent på underskott upp till 100 000 kronor. På underskott av kapital som är större än 100 000 kronor medges avdrag med 21 procent. (40) På vanliga bolån kan en låntagare göra avdrag för ränteutgifter i sin deklaration årligen. För de flesta låntagare, oavsett vilken typ av lån de har, är det ingen eller endast en liten del av de totala ränteutgifterna som överstiger 100 000 kronor.

Med ett seniorlån får låntagaren göra ränteavdrag först när denne säljer den belånade bostaden. För den som haft ett seniorlån under många år medför det ofta att huvuddelen av de totala ränteutgifterna överstiger 100 000 kronor. Den största delen av låntagarens ränteutgifter får således endast dras av med 21 procent istället för 30 procent. Det innebär att den som betalar ränta på ett seniorlån får göra 9 procentenheters lägre ränteavdrag på en stor del av sina ränteutgifter än de flesta som betalar ränta på ett vanligt bolån.

Seniorlån påverkar rätten till bostadstillägg

Att ta ett seniorlån (pensionärslån) kan medföra att låntagaren inte längre har rätt att få bostadstillägg. Enligt Pensionsmyndighetens föreskrifter PFS 2019:1 får 70 procent av räntekostnaden för bolån tas upp som boendekostnad vid beräkning av bostadstillägg (41).

Det går endast att ta upp ränta som en bostadskostnad om den betalas löpande. Eftersom räntan på ett seniorlån betalas först när lånet betalas tillbaka får räntekostnaden för ett seniorlån inte tas med i underlaget när bostadstillägg ska beräknas. Det kan medföra att underlaget för beräkning av bostadstillägg blir lägre än tidigare för den som tar ett seniorlån.

Det innebär att bostadstillägget kan bli lägre för en pensionär med ett seniorlån än för den som betalar ränta på ett bolån löpande, och således har en högre boendekostnad, allt annat lika. Om pengarna från ett seniorlån placeras som ett sparande kan det också medföra att låntagarens förmögenhet ökar.

En ökad förmögenhet kan även den medföra ett minskat bostadstillägg. För att ta reda på hur en pensionärs bostadstillägg påverkas av ett seniorlån kan denne kontakta Pensionsmyndigheten.

Det kan tillkomma kostnader för värdering

En bostad som ska användas som säkerhet för ett seniorlån (pensionärslån) måste värderas innan lånet beviljas. Om det saknas försäljningsstatistik för bostäder i området där den bostad som ska belånas är belägen måste en fastighetsmäklare värdera bostaden. Enligt Credwises erfarenhet kostar en sådan värdering cirka 2 000 kronor. Denna kostnad måste låntagaren själv betala.

I vissa fall kan en bostad värderas baserat på statistik från tidigare försäljningar av liknande bostäder i samma område. Om det är möjligt att värdera en bostad baserat på försäljningsstatistik är det i regel kostnadsfritt för den som ska ta ett seniorlån. (42) (43)

Det kan tillkomma kostnader för nya pantbrev

För att belåna en bostad måste pantbrev lämnas som säkerhet till långivaren. Vill en låntagare låna ett högre belopp än vad befintliga pantbrev uppgår till måste låntagaren ta ut nya pantbrev. Kostnaden för nya pantbrev uppgår enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter till 2 procent av det nya pantbrevets belopp (44), samt en expeditionsavgift på 375 kronor enligt inskrivningsförordningen (45). Om en låntagare till exempel tar ut ett nytt pantbrev på 500 000 kronor kostar detta 10 375 kronor (500 000 x 0,02 + 375 = 10 375).

Seniorlån måste återbetalas vid permanent flytt

Om den som tagit ett seniorlån (pensionärslån) flyttar från den belånade bostaden, till exempel till ett äldreboende, måste lånet återbetalas. Går det inte att betala tillbaka hela lånebeloppet, inklusive den upparbetade ränta som lagts till på skulden, måste bostaden säljas för att lösa lånet.

Seniorlån minskar värdet på arv

Eftersom skuldbeloppet för ett seniorlån (pensionärslån) ökar under lånets löptid, minskar samtidigt värdet på det arv låntagaren lämnar efter sig. Värdet på låntagarens arv minskar med lika mycket som låneskulden och den upplupna räntan när bostaden säljs.

Seniorlån kan medföra att bostaden inte kan ärvas

Att ta ett seniorlån (pensionärslån) kan medföra att den belånade bostaden inte kan ärvas om låntagaren går bort. Om den som tagit ett seniorlån går bort ska lånet betalas tillbaka. Vill någon av låntagarens arvingar behålla den belånade bostaden måste denne betala tillbaka lånet utan att sälja bostaden.

Ränteskillnadsersättning vid flytt av bundet bolån till seniorlån

Om en låntagare som vill ta ett seniorlån (pensionärslån) har befintliga bolån med bunden ränta kan låntagaren behöva betala ränteskillnadsersättning för att lösa de befintliga bolånen i förtid. Anledningen till att befintliga bolån måste lösas när en låntagare tar ett seniorlån är att dessa måste flyttas till den nya långivaren.

Enligt konsumentkreditlagen får ränteskillnadsersättning vid förtidsinlösen av ett bolån som mest utgå med en räntesats som motsvarar skillnaden mellan bolånets ränta och en jämförelseränta som baseras på dagsaktuella räntor på bostadsobligationer, med ett tillägg på en procentenhet (46). Se mer: ränteskillnadsersättning för att flytta ett bundet bolån i förtid

Vad händer med seniorlån om låntagaren dör?

Om en låntagare som tagit ett seniorlån (pensionärslån) dör, och en make, maka eller sambo är medlåntagare och ska behålla den belånade bostaden, fortsätter lånet löpa som tidigare. Saknas en medlåntagare ska ett seniorlån betalas tillbaka om låntagaren dör, i regel genom att den belånade bostaden säljs.

Ett seniorlån ska återbetalas först när den sista låntagaren avlider eller flyttar från bostaden. Om den efterlevande går bort måste lånet lösas inom åtta månader.

Det vanligaste tillvägagångssättet att lösa ett seniorlån på grund av att låntagaren avlidit är i regel att sälja den belånade bostaden. Om en arvtagare vill ta över den belånade bostaden måste arvtagaren betala av den återstående skulden för seniorlånet på egen hand. Se mer: vad händer med ett lån om låntagaren dör?

Var kan pensionärer få hjälp med seniorlån?

En pensionär kan få hjälp med rådgivning kring seniorlån (pensionärslån) hos till exempel:

• Lånerådgivare. Det går att vända sig direkt till en lånerådgivare hos en långivare som ger ut seniorlån för att få rådgivning och information om hur dessa lån fungerar. De långivare som ger ut seniorlån som Credwise känner till står under Finansinspektionens tillsyn. Enligt Lag (2016:1024) om verksamhet med bostadskrediter ska långivare som ger ut bostadskrediter ge rådgivning som utgår från en låntagares ekonomiska förutsättningar och önskemål (47). Det är dock vanligt att en lånerådgivare jobbar utifrån en provisionsmodell, vilket kan påverka rådgivningens inriktning.
• Budget- och skuldrådgivare. Alla kommuner i Sverige ska enligt socialtjänstlagen erbjuda budget- och skuldrådgivning till skuldsatta personer (48). Enligt socialtjänstlagen ska sådan rådgivning ske utan kostnad för den som behöver rådgivning (49). En kommuns budget- och skuldrådgivare kan också bistå med tips kring hur en person kan förbättra sin ekonomi, även om personen inte är svårt skuldsatt. Den som till exempel vill få hjälp med att upprätta en månadsbudget eller få information om seniorlån kan vända sig till kommunens budget- och skuldrådgivare.
• Pensionsmyndigheten. Det finns en del information och rapporter avseende seniorlån att tillgå på Pensionsmyndighetens hemsida. Den som till exempel vill få hjälp att kontrollera om rätten till bostadstillägg påverkas av ett seniorlån kan också kontakta Pensionsmyndigheten.

Tips för den som vill ta seniorlån

Några tips och råd för den som funderar på att ta ett seniorlån (pensionärslån) är att:

• Undersöka om det finns andra alternativ. Det kan finnas alternativ som passar bättre än ett seniorlån för att få tillgång till kapital. Två exempel på alternativ till seniorlån är att ta ett blancolån eller att sälja sin bostad och flytta till en billigare bostad.
• Undersöka möjligheten till eller potentiell förlust av bostadstillägg. Den som endast har behov av en liten extrainkomst bör i första hand undersöka om denne har rätt till bostadstillägg. Ensamstående pensionärer kan enligt Pensionsmyndigheten få upp till 7 290 kronor per månad i bostadstillägg. För sammanboende pensionärer kan det månatliga bostadstillägget uppgå till högst 3 645 kronor per person. (50) Den som redan har bostadstillägg bör kontrollera om rätten till bostadstillägget påverkas av ett seniorlån.
• Räkna på hur stort lån som behövs. Den som planerar att ta ett seniorlån bör räkna på hur mycket denne behöver låna. Ju lägre lånebelopp en låntagare lånar, desto lägre blir lånets totalkostnad. Det beror på att ett låns räntekostnad beräknas utifrån lånebeloppet. Eftersom seniorlån har relativt höga räntor bör en låntagare inte låna mer än nödvändigt. Om en låntagare lånar mer än vad denne behöver medför det att låntagaren måste betala en onödigt hög räntekostnad. Se mer: kalkylator för att räkna på lån
• Räkna på hur mycket lånet kostar över tid. Eftersom räntekostnaden för ett seniorlån läggs till skulden varje kvartal kan lånet bli mycket dyrt, i synnerhet om lånet löper under lång tid. Den som planerar att ta ett seniorlån bör räkna på vad lånet kostar att lösa om till exempel 5, 10 eller 20 år.
• Undersöka vilka eventuella extra kostnader som tillkommer. Två exempel på kostnader som kan tillkomma för den som vill ta ett seniorlån, utöver själva seniorlånet, är kostnader för värdering av en bostad och för nya pantbrev. Låntagare bör ta reda på vilka eventuella extra kostnader som tillkommer för ett seniorlån, och säkerställa att de kan betala dessa.
• Ta reda på vad som händer vid flytt. Om en låntagare med ett seniorlån vill flytta och sälja sin bostad måste hela lånet betalas tillbaka. Det medför att den eventuella vinst som uppkommer vid en försäljning blir lägre än med ett vanligt bolån. Anledningen till det är att skuldbeloppet för ett seniorlån växer istället för att minska under den tid lånet löper. Låntagaren bör ha med detta i sin beräkning när denne tar ett seniorlån.
• Ta reda på hur lånet påverkar kommande arv. Den som planerar att ta ett seniorlån bör beräkna hur mycket lånet kan komma att påverka arvet efter denne. Utifrån dessa beräkningar bör låntagaren göra en bedömning av huruvida det är värt att ta ett seniorlån eller inte.
• Ta reda på vad som händer med lånet vid dödsfall. En låntagare bör ta reda på vad som händer med ett seniorlån om låntagaren eller en eventuell medlåntagare går bort. Utifrån det bör låntagaren bedöma om den situation som uppkommer är acceptabel med hänsyn till framför allt låntagarens närstående.

Alternativ till seniorlån (pensionärslån)

Fem alternativ till att ta ett seniorlån (pensionärslån) är att:

• Ansöka om ett blancolån för pensionärer. En del långivare som ger ut blancolån (lån utan säkerhet) har övre åldersgränser på 60–80 år. Det medför att det inte alltid är möjligt att få lån som pensionär hos dessa långivare. Det finns dock långivare som ger ut blancolån utan övre åldersgräns. Ett blancolån för pensionärer kan passa bra för den som har råd att återbetala ett lån och som behöver ett engångsbelopp för till exempel en resa eller för att renovera sin bostad.
• Ta ett vanligt bolån tillsammans med en medlåntagare. Det är i regel lättare för pensionärer att bli beviljade bolån om de har en medlåntagare, till exempel en partner, ett barn eller en annan anhörig. Den extra inkomst en medlåntagare i normala fall kan bidra med gör att många långivare kan bevilja vanliga bolån även till pensionärer. Vanliga bolån har lägre räntor än seniorlån. Enligt Finansinspektionens föreskrifter om amortering av krediter mot säkerhet i bostad behöver en låntagare inte amortera ett bolån om den belånade bostaden har en belåningsgrad under 50 procent och låntagarens skuldkvot är lägre än 450 procent (51). För den som har råd att betala tillbaka ett bolån och som har möjlighet att belåna sin bostad kan det passa att ta ett bolån tillsammans med en medlåntagare. Se mer: ha en medlåntagare som pensionär.
• Sälja sin bostad och flytta till en annan bostad. Genom att sälja sin bostad och flytta till en billigare bostad kan en låntagare frigöra kapital utan att behöva ta ett seniorlån. Låntagaren kan på så vis undvika att behöva betala ränta och kan istället använda pengarna från bostadsförsäljningen som en extra inkomst, alternativt se till att de går vidare i arv. I exemplet i Tabell 3 uppgick räntekostnaden för ett seniorlån på 1 000 000 kronor som löpte under 10 års tid till 1 229 791 kronor. Låntagaren i exemplet hade således kunnat spara 1 229 791 kronor, genom att undvika seniorlån. Det motsvarar en besparing på drygt 10 000 kronor per månad.
• Sälja sin bostad till barnen och fortsätta hyra bostaden. Om en bostad ska gå i arv kan en pensionär sälja bostaden till sina barn, och därefter hyra bostaden av barnen. På så vis kan pensionärer frigöra kapital från sin bostad utan att behöva flytta eller ta ett seniorlån. Det medför också att barnen kan få en avkastning genom att äga bostaden. Barnen kan också ha möjlighet att själva belåna bostaden.
• Hyra ut en del av sin bostad för att öka sin månadsinkomst. I vissa fall räcker en hyresinkomst för att täcka en pensionärs behov av extra inkomst. Att öka sin månadsinkomst genom att hyra ut en del av sin bostad till en inneboende kan också förbättra möjligheten att bli beviljad ett vanligt bolån som pensionär. Enligt inkomstskattelagen får hyresintäkter på upp till 40 000 kronor dras av från de kapitalinkomster som ska tas upp i en skattedeklaration (52). Det medför i praktiken att hyresintäkter på upp till 40 000 kronor per år är skattefria.

Mer om hur seniorlån och hypotekslån fungerar

• Hur fungerar ränta?
• Vad är hypotekslån?
• Vad innebär amortering?
• Får jag ta lån om jag är över 60 år?