Vad är topplån?

Sammanfattning: villkor för topplån och bottenlån

Vad är topplån och bottenlån?

Bottenlån var bolån som i regel uppgick till 75–85 procent av en bostads marknadsvärde, enligt Finansinspektionen (FI) (1). Topplån var den del av ett bolån som inte var bottenlån, och uppgick ofta till maximalt 5–20 procent av en bostads marknadsvärde. Både topplån och bottenlån var lån med en bostad som säkerhet.

År 2010 kunde en bostad i regel belånas upp till mellan 75 och 95 procent av bostadens marknadsvärde, beroende på långivare. Belåningsgraden på 75–95 procent inkluderade både topplån och bottenlån, enligt en rapport från Finansinspektionen. (2) Eftersom bottenlån i regel uppgick till 75–85 procent av en bostads marknadsvärde var de flesta topplån på 5–20 procent av en bostads marknadsvärde.

Långivare bestämde storlek på bottenlån och topplån

Före år 2010 bestämde långivare själva vilken maximal belåningsgrad, och således hur stora bottenlån och topplån, de skulle tillåta för en bostad. De flesta långivare tillämpade en maximal belåningsgrad på mellan 75 och 95 procent, inklusive både topp- och bottenlån, enligt en rapport från FI (3).

Det fanns ingen lag som begränsade hur stor del av en bostads marknadsvärde som kunde belånas före år 2010. Varje långivare bestämde själv hur mycket en låntagare kunde låna med en bostad som säkerhet. Det var alltså tillåtet för långivare att erbjuda ett lån med säkerhet i en bostad på upp till 100 procent av bostadens värde.

Bolån delas inte längre in i topplån och bottenlån

Enligt FI får en bostad numera inte belånas till mer än 85 procent av bostadens marknadsvärde (4). En anledning till att bolånetaket infördes var enligt FI att långivare använde höga belåningsgrader som ett sätt att konkurrera. Det medförde i sin tur en förhöjd risk för ökad skuldsättning bland låntagare. (5)

Efter att bolånetaket infördes år 2010 fortsatte en del långivare att erbjuda topplån och bottenlån under en period. Numera delas bolån inte längre in i topplån och bottenlån. De bolån som numera erbjuds på upp till 85 procent av en bostads marknadsvärde liknar alltså de bottenlån som tidigare erbjöds.

Topplån liknade lån till kontantinsats för bostad

Enligt en rapport från Finansinspektionen kan den typ av lån som tidigare kallades topplån idag liknas vid att låna pengar till kontantinsatsen för en bostad (6). Upplägget med topplån och bottenlån ersattes i princip med blancolån (lån utan säkerhet) till kontantinsats respektive bolån efter att bolånetaket infördes år 2010 (7).

Topplån hade högre räntor än bottenlån. I likhet med topplån har privatlån, vilka är de blancolån som i regel används till att finansiera kontantinsatser idag, högre räntor än bolån. Den största skillnaden mellan dåtidens topplån och dagens privatlån till kontantinsats är att topplånen hade en belånad bostad som säkerhet. Idag erbjuds de flesta lån till kontantinsats utan säkerhet.

Alla långivare ger inte kontantinsatslån istället för topplån

Alla långivare som ger ut bolån erbjuder inte lån till kontantinsatsen för en bostad, som alternativ till topplån. Både Swedbank och SEB anger till exempel på sina hemsidor att de inte lånar ut pengar till kontantinsatsen för en bostad (8) (9).

I regel är det dock möjligt för en låntagare att låna till kontantinsatsen hos en annan långivare än där låntagaren har sitt bolån. Enligt en rapport från Finansinspektionen (FI) var det cirka fyra procent av dem som tog ett bolån till en ny bostad som samtidigt tog ett blancolån hos samma långivare år 2021 (10).

FI:s statistik omfattade inte låntagare som tagit blancolån hos andra långivare än där de tagit sina bolån. Det kan således ha varit en större andel av bolånetagare än fyra procent som helt eller delvis finansierade kontantinsatsen med lån. Till exempel uppgav sju procent av deltagarna i en annan undersökning utförd av Stockholms Handelskammare från år 2021 att de tagit ett blancolån för att ha möjlighet att köpa en bostad (11).

Så fungerade topplån och bottenlån

Innan bolånetaket infördes år 2010 kunde låntagare få bottenlån på upp till cirka 75–85 procent av en bostads marknadsvärde. Många långivare fortsatte att dela in sina bolån i topplån och bottenlån, även efter att bolånetaket (bostäder fick ej belånas till över 85 procent av dess marknadevärde) infördes.

Enligt en rapport från Finansinspektionen (FI) tillämpade de flesta långivare bottenlån för belåningsgrader upp till 75 procent och topplån för belåningsgrader på 76–85 procent år 2012, efter att bolånetaket infördes. För lån på över 85 procents belåningsgrad erbjöds blancolån. (12)

Efter år 2014 nämns varken topplån eller bottenlån i FI:s årliga bolånerapporter. Det kan enligt Credwise vara en indikation på att de flesta långivare slutade dela in bolån i topplån och bottenlån omkring år 2014. Alltså ersattes både topp- och bottenlånen med det som idag kallas bolån eller bostadslån.

Vad var räntan på topplån?

Den genomsnittliga räntan på topplån var i regel cirka 2–3 procentenheter högre än den dåvarande styrräntan. Enligt Finansinspektionen var till exempel snitträntan på topplån 2,65 procent i september år 2009 (13) och 4,6 procent i september år 2011 (14). Styrräntan uppgick under samma perioder till 0,25 respektive 2 procent (15) (16).

Räntan på ett topplån sattes i regel individuellt, beroende på låntagarens kreditvärdighet och den belånade bostadens belåningsgrad. Ju högre kreditvärdighet en låntagare hade, och ju lägre belåningsgrad låntagarens bostad hade, desto lägre ränta kunde låntagaren i regel få på ett topplån.

Topplån hade lägre snittränta än blancolån

Den genomsnittliga räntan på topplån var i normala fall lägre än snitträntan på blancolån. Enligt FI:s bolånerapport från år 2012 var till exempel den genomsnittliga räntan för blancolån 5,4 procent. Det var 0,8 procentenheter högre än snitträntan på topplån samma år som var 4,6 procent. (17)

Se mer: räntor på blancolån

Ränta på dagens motsvarighet till topplån, privatlån

Privatlån är dagens närmaste motsvarighet till topplån. Räntorna på privatlån är 4,36–22 procent, men de flesta privatlån har räntor på 6,99–18,99 procent enligt Credwises data.

De flesta privatlån har representativa räntor på 8,44–13,44 procent för, enligt Credwises data. En långivares representativa ränta är den vanligast förekommande räntan på långivarens lån.

I regel är den genomsnittliga räntan på privatlån cirka 3–8 procentenheter högre än styrräntan, enligt Credwises erfarenhet. I dagsläget är styrräntan på 1,75 procent.

Enligt Statistikmyndigheten SCB var räntan i genomsnitt 9,03 procent för konsumtionskrediter, vilket huvudsakligen är privatlån, i oktober år 2023 (18). I oktober år 2023 var styrräntan 4 procent enligt Riksbanken (19). Styrräntan var alltså då cirka 5 procentenheter lägre än den uppskattade snitträntan på privatlån i oktober år 2023.

Vad var räntan på bottenlån?

Den genomsnittliga räntan på bottenlån var i regel cirka 1–2 procentenheter högre än den dåvarande styrräntan. Enligt Finansinspektionen var till exempel snitträntan på bottenlån 1,68 procent i september år 2009 (20) och 3,6 procent i september år 2011 (21). Styrräntan uppgick under samma perioder till 0,25 respektive 2 procent (22) (23).

Ränta på dagens motsvarighet till bottenlån, bolån

Bolån är dagens närmaste motsvarighet till bottenlån. Räntan på de flesta bolån är cirka 2,25–4,75 procent, enligt Credwises data.

Enligt Credwises uppskattningar är räntan på de flesta bolån cirka 0,5–3 procentenheter högre än vad Riksbankens styrränta är vid samma tillfälle. Styrräntan är i dagsläget 1,75 procent.

Enligt statistikmyndigheten SCB var till exempel snitträntan på bolån 4,95 procent i november år 2023 (24). Riksbankens styrränta var 4 procent i november år 2023 (25). Den genomsnittliga räntan på bolån var alltså 0,95 procentenheter högre än Riksbankens styrränta i november år 2023.

Vad var skillnaden mellan topplån och bottenlån?

De största skillnaderna mellan topplån och bottenlån var att

• topplån hade högre räntor än bottenlån
• topplån hade kortare löptider än bottenlån.

Topplån hade högre räntor än bottenlån

Den genomsnittliga räntan var högre för topplån än för bottenlån, både före och efter att bolånetaket infördes år 2010. Enligt två olika rapporter från Finansinspektionen från år 2009, året före bolånetaket infördes, respektive 2011, året efter bolånetaket infördes, var snitträntan i båda fallen cirka en procentenhet högre för topplån än för bottenlån (26) (27).

FI genomförde en undersökning av räntorna på topplån år 2011, året efter att bolånetaket infördes. Topplånen i FI:s undersökning avsåg lån utan säkerhet som översteg bolånetaket på 85 procent av en bostads marknadsvärde. De bolånegivare som FI samlade in uppgifter från uppgav då att räntorna på deras topplån var 1–7 procentenheter högre än räntorna på bottenlån (28).

Orsaken till uppdelningen i topplån och bottenlån

Topp- och bottenlån delades upp i olika lån med olika räntesatser eftersom topplån hade sämre säkerhet, och medförde högre risk, än bottenlån. Anledningen till det var att risken för att det inte skulle gå att lösa ett lån genom att sälja den belånade bostaden, om bostadens marknadsvärde minskade och inte täckte hela lånebeloppet, var högre för topplån än bottenlån.

Ett exempel på detta är om en bostad var belånad till 80 procent med bottenlån, och därutöver 10 procent med topplån. Den totala belåningsgraden var då 90 procent (80 + 10 = 90). Om bostadens värde skulle sjunka med mer än 10 procent skulle då bostadens inte täcka hela topplånet. Bostadens värde skulle däremot behöva sjunka med minst 20 procent för att inte kunna täcka bottenlånet.

Säkerheten för topplånen var alltså sämre än för bottenlånen eftersom topplånen var mer känsliga för prissänkningar på bostadsmarknaden. Det innebar att topplån var mer riskabla att ge ut än bottenlån. Ju högre risk det innebär för en långivare att låna ut pengar, desto högre ränta tenderar långivaren att erbjuda. Därför var också räntesatserna högre för topplån än för bottenlån.

Topplån hade kortare löptider än bottenlån

Topplån hade striktare amorteringskrav och kortare löptider än bottenlån. Enligt en rapport från Finansinspektionen (FI) från år 2010 räknade långivare med en löptid på 10–50 år för topplån och 40–100 år för bottenlån (29). De flesta långivare erbjöd topplån med löptider mellan 10–15 år (30).

Enligt en rapport från FI som grundar sig på uppgifter insamlade år 2011, året efter att bolånetaket infördes, krävde de flesta långivare som erbjöd topplån att de skulle återbetalas inom 10 år. Bottenlån skulle återbetalas inom 40–60 år. (31)

Faktorer att beakta för att ta dagens topplån

De viktigaste faktorerna att ta i beaktande för den som vill ta dagens motsvarighet till topplån, det vill säga ett privatlån till kontantinsats, är:

• Krav: vilka krav som gäller för att bli beviljad topplån.
• Ränta: vilken ränta du kan få på topplånet.
• Lånebelopp: hur mycket du kan låna med topplånet.
• Löptid: vilken återbetalningstid du kan få på topplånet.

Krav

För att få låna till kontantinsatsen för en bostad med dagens motsvarighet till topplån måste du uppfylla de grundkrav som ställs. Är inte en långivares grundkrav uppfyllda nekas du att låna pengar hos långivaren. Du bör därför kontrollera att du uppfyller långivarens krav innan du ansöker om ett topplån.

En del bolånegivare har krav på att kontantinsatsen inte får bestå av lånade pengar. Hos dessa långivare måste du således betala kontantinsatsen med annat kapital än lånade pengar. Du bör därför kontrollera om den långivare du planerar att ansöka om bolån hos accepterar att du lånar pengar till kontantinsatsen. Se mer: krav för att få låna pengar

Ränta

Räntorna på privatlån till kontantinsats, vilket är dagens motsvarighet till topplån, är 4,36–22 procent. De flesta privatlån har dock räntor på 6,99–18,99 procent, enligt Credwises data. De flesta långivare som ger ut privatlån sätter räntan individuellt för respektive låntagare. Ju högre en låntagares kreditvärdighet är, desto lägre ränta får låntagaren i regel på ett privatlån.

Privatlån har högre räntor än bolån. Anledningen till det är att privatlån ges ut utan krav på säkerhet. Enligt Statistikmyndigheten SCB:s finansmarknadsstatistik var till exempel den genomsnittliga räntan på konsumtionskrediter, vilket huvudsakligen avser privatlån, 9,03 procent i oktober år 2023 (32). Snitträntan på bolån var 4,92 procent under samma period (33).

Du kan inte veta vilken ränta du får på ett privatlån innan du ansökt om lånet. Det bästa sättet att uppskatta vilken ränta du kan förvänta dig, utan att behöva ansöka om ett privatlån, är att jämföra olika långivares representativa räntor. En långivares representativa ränta är en vanligt förekommande ränta på ett genomsnittligt lån hos långivaren. Du kan jämföra representativa räntor hos olika långivare här på Credwise. Se mer: hur fungerar ränta på lån?

Lånebelopp

Med ett privatlån, vilket är dagens motsvarighet till topplån, har du möjlighet att låna upp till 800 000 kronor utan säkerhet till kontantinsatsen för en bostad. Hur mycket du får låna beror på din kreditvärdighet. Ju bättre kreditvärdighet du har, desto mer får du låna.

För att låna till hela kontantinsatsen för en bostad behöver du låna 15 procent av bostadens pris. Kontantinsatsen för en bostad som kostar 2 000 000 kronor är till exempel 300 000 kronor (2 000 000 x 0,15 = 300 000). Vill du låna till hela kontantinsatsen för en bostad som kostar 2 000 000 kronor behöver du således ansöka om ett privatlån på 300 000 kronor.

Eftersom privatlån i regel har högre räntor än bolån bör du, om möjligt, använda sparkapital i så stor utsträckning som möjligt för att finansiera kontantinsatsen. Ju mindre du behöver låna, desto lägre blir räntekostnaden för ditt lån.

Om du saknar sparkapital och vill maximera dina chanser att få låna så mycket som möjligt bör du ansöka om lån tillsammans med en medsökande. Ansöker du om ett lån tillsammans med en medsökande grundar långivaren sin kreditprövning på era gemensamma ekonomiska förutsättningar. Ju bättre er gemensamma betalningsförmåga är, desto mer får ni i regel låna. Se mer: vad är lånebelopp?

Löptid

Dagens motsvarighet till topplån, vilket är privatlån, har löptider på 1 mån–20 år. Det är kortare än löptiderna för bolån, som ska amorteras med 0–3 procent av lånebeloppet per år enligt Finansinspektionen (34). Eftersom privatlån också har högre räntor än bolån bör de betalas tillbaka så snabbt som möjligt. Ju längre ett låns löptid är, desto högre blir lånets totalkostnad. Samtidigt blir ett låns månadsbetalning högre ju kortare lånets löptid är.

Det är i regel möjligt att betala tillbaka ett privatlån som används som ett topplån snabbare än enligt den avtalade återbetalningsplanen. Du bör därför välja en löptid som medför en månadsbetalning du kan hantera, och sedan betala extra på ditt lån om du har möjlighet.

De lån som används för att finansiera hela eller delar av kontantinsatsen för en bostad medför en högre risk än bolån. Det är i regel möjligt att sälja en bostad för att lösa ett bolån. Däremot är det inte alltid möjligt att lösa motsvarigheten till ett topplån genom att sälja den belånade bostaden, om bostaden har sjunkit i värde sedan den köptes.

Den förhöjda risken att inte kunna lösa lånet genom en försäljning av din bostad är ytterligare en anledning till varför du bör betala tillbaka ett topplån så snabbt som möjligt. Se mer: vad är löptid?

Fördelar med dagens topplån till kontantinsats

De största fördelarna med dagens motsvarighet till topplån, kontantinsatslån, är att:

• Det möjliggör att köpa en bostad utan sparkapital. Den som inte har pengar sparade till kontantinsatsen för en bostad kan ändå köpa bostaden genom att låna till kontantinsatsen med ett “topplån”. Det tar i regel lång tid att spara ihop till en kontantinsats. Det innebär att en bostadsköpare som lånar till kontantinsatsen i normala fall har möjlighet att ta sig in på bostadsmarknaden tidigare än om bostadsköparen skulle spara ihop till kontantinsatsen.
• Det möjliggör att köpa en dyrare bostad än annars. Den som till exempel har ett sparkapital på 150 000 kronor till kontantinsatsen kan köpa en bostad som kostar maximalt 1 000 000 kronor (150 000 / 0,15 = 1 000 000). Om samma person lånar 225 000 kronor, och således kan betala en kontantinsats på totalt 375 000 kronor inklusive sparkapital (225 000 + 150 000 = 375 000) kan denne istället köpa en bostad som kostar 2 500 000 kronor (375 000 / 0,15 = 2 500 000). Det gäller under förutsättning att personen blir beviljad både ett bolån och ett privatlån.
• Det möjliggör att ta del av prisuppgångar på bostadsmarknaden. Marknadsvärdet för bostäder har historiskt sett tenderat att öka över tid. Den som lånar pengar till kontantinsatsen för en bostad har en större möjlighet att ta del av eventuella prisökningar. I vissa fall kan en sådan prisökning finansiera kostnaden för ett “topplån”. Att priset på bostäder historiskt sett har ökat är dock inte en garanti för framtida prisökningar, i synnerhet inte på kort sikt.

Nackdelar med dagens topplån till kontantinsats

De största nackdelarna med dagens motsvarighet till topplån, kontantinsatslån, är att:

• Det medför räntekostnader och avgifter. Den som finansierar kontantinsatsen för en bostad med ett “topplån” måste betala ränta och avgifter för lånet. “Topplån” har i regel högre räntor än dagens motsvarighet till bottenlån, det vill säga bolån. Sådana räntekostnader kan undvikas genom att betala kontantinsatsen med sparkapital.
• “Topplån” har kortare löptid och högre månadsbetalning än bolån. Ju kortare ett låns löptid är, desto högre blir lånets månadsbetalning. Den som lånar pengar till kontantinsatsen för en bostad måste i regel betala tillbaka “topplånet” snabbare än bolånet. Att amortera både ett bolån och ett “topplån” medför således en högre månadsbetalning än för ett bolån på samma totalbelopp.
• Det finns i regel inte möjlighet att binda räntan för ett “topplån”. Räntan på bolån går i regel att binda i mellan 1 till 10 år. Det innebär att en låntagare får samma bolåneränta under hela bindningsperioden, oberoende av förändringar av marknadsräntan. Att binda räntan på motsvarande sätt som för ett bolån är däremot i regel inte möjligt med ett “topplån”. Det kan vara en nackdel framförallt under perioder när marknadsräntorna förväntas öka.
• Det medför ökad skuldsättning och försämrad kreditvärdighet. Att låna till kontantinsatsen med ett “topplån” medför att låntagaren utökar sin skuldbörda. Ju fler lån och krediter en låntagare har, desto sämre blir låntagarens kreditvärdighet. Det kan i sin tur medföra att låntagaren till exempel blir beviljad ett lägre bolån och en högre bolåneränta än om låntagaren betalar kontantinsatsen med annat kapital än lånade pengar.
• Den medför en förhöjd risk för överbelåning. Om en bostads marknadsvärde är lägre än summan av de lån som tagits för att finansiera bostadsköpet kan inte bostaden säljas för att betala tillbaka lånen. Det medför att låntagaren får en restskuld som måste betalas med andra pengar än pengarna från bostadsförsäljningen. Om en låntagare till exempel har bolån motsvarande 85 procent av en bostads marknadsvärde kan priset på bostaden sjunka med 15 procent innan låntagaren blir överbelånad. Har låntagaren däremot ett “topplån” på 15 procent av bostadens marknadsvärde, utöver bolånet, kan inte priset på bostaden sjunka alls utan att låntagaren blir överbelånad.

Regeringen utreder startlån som liknar topplån

För att underlätta för förstagångsköpare av bostäder att ta sig in på bostadsmarknaden tillsatte regeringen år 2020 en utredning om startlån. De startlån som utredningen omfattar liknar dagens motsvarighet till topplån, det vill säga lån utan säkerhet till kontantinsatsen för ett bostadslån.

Det maximala lånebeloppet för ett startlån föreslås enligt utredningen uppgå till det belopp som blir lägst av 250 000 kronor och 10 procent av en bostads marknadsvärde. En ensamstående förstagångsköpare med vårdnad om barn föreslås kunna låna maximalt det belopp som blir lägst av 500 000 kronor och 10 procent av en bostads marknadsvärde. (35)

Enligt utredningen föreslås också att den som tar ett startlån för att köpa en bostad alltid ska betala minst fem procent av bostadens marknadsvärde i kontantinsats (36). Det innebär att den maximala sammanlagda belåningsgraden alltså blir 95 procent (85 + 10 = 95), istället för 85 procent som den är idag.

Om förslaget om startlån röstas igenom i riksdagen skulle sådana lån därmed inte kunna finansiera hela kontantinsatsen för en bostad. I skrivande stund (januari år 2024) har ännu inget beslut tagits avseende startlån för förstagångsköpare.

Mer om andra lån till bostäder än topplån

• Vad är hypotekslån?
• Går det att låna pengar till tomtköp?
• Går det att låna pengar till handpenning?